Tema Bidragssatser

Realkreditinstitutter vælter sig i penge fra boliggebyrer

Dårlig konkurrence skaber et tag-selv bord for realkreditinstitutterne, mener Forbrugerrådet Tænk.

Danbolig er ligesom Nordea Kredit ejet af Nordea. (Foto: henning Bagger © Scanpix)

Bidragssatser.

Et livsvilkår som de færreste danskere kan komme udenom.

Bor du i egen bolig, til leje, i andel, eller har du et sommerhus, betaler du hver måned typisk et administrationsgebyr for det lån, der har finansieret den ejendom, du bor i , hvis der stadig er gæld i ejendommen.

Det gebyr, kaldet bidragssatsen, er de senere år gået i vejret med raketfart.

Bidragssatser

Sidste år betalte de danske boligejere knap 15 milliarder kroner i gebyr på deres boliglån. Realkreditinstitutterne har nemlig de senere år skruet op for den såkaldte bidragssats, altså det gebyr en kunde løbende betaler til sit realkreditinstitut for at have et realkreditlån. Følg vores dækning her.

Gå til tema

I 2008 tjente de fire realkreditinstitutter, der sidder på markedet for realkreditlån, 7,3 milliarder kroner på bidragssatser.

I 2015 var det beløb mere end fordoblet til 15 milliarder kroner. Samlet set tjente de fire institutter 19 milliarder kroner på gebyrer i 2015.

Nykredit vælter i penge

Det tal er vokset kraftigt i 2016, efter tre ud af fire institutter sidste år skruede op for bidragssatsen.

- Realkreditten i Danmark er desværre karakteriseret af rigtig dårligt fungerende konkurrence, og det handler jo nok om, at det først og fremmest er dyrt at skifte institut. Det er også svært for rigtigt mange forbrugere overhovedet at forstå, hvordan produkterne er skruet sammen, siger Vagn Jelsøe, der er vicedirektør for Forbrugerrådet Tænk.

De første til at mærke de forhøjede bidragssatser var Totalkredits 725.000 kunder, der fra juli sidste år kunne se frem til væsentligt højere bidragssatser.

Totalkredit er ejet af Nykredit, der er landets største realkreditinstitut.

Bidragssatserne er steget kraftigt de senere år.

De øgede bidragssatser har givet plusser i regnskabet, og særligt Nykredit har tjent gode penge, siden bidragsstigningen fra juli sidste år.

Koncernen kom ud af 2016 med et overskud på 5,3 milliarder kroner. Det resultat er allerede overgået efter første halvår af 2017, der gav et plus på 5,4 milliarder kroner efter skat - 3,6 milliarder kroner mere end samme tidspunkt sidste år.

Overskuddet i Totalkredit var efter første halvår af 2017 godt én milliard kroner efter skat. Nykredit oplyser, at Totalkredit kun stod for fem procent af fremgangen i Nykredits resultat - væksten kommer primært fra Nykredit Bank.

- Der er kort sagt for lidt konkurrence, så man bliver, hvor man er, og så bliver det omkostningsfrit at hæve priserne. Det har været et tag-selv bord for realkreditinstitutterne, siger Vagn Jelsøe.

Omkring to procent af låntagerne skifter hvert år institut. En markant lavere andel end for bankkunder og forsikringskunder.

Polstrings-argumentet

Da Nordea Kredit i 2016 fulgte i hælene på Nykredit og satte priserne op, henviste realkreditinstituttet ligesom Nykredit til fremtidige kapitalkrav fra myndighederne.

Alligevel betalte Nordea Kredit sit overskud i udbytte og undgik dermed at polstre sig.

Det er en indikation på, at der ikke mangler kapital til at polstre sig mod nye krav, men at der nok ligger noget andet bag, vurderer Vagn Jelsøe:

- Der er ingen tvivl i mit sind om, at det klinger hult, når de siger, at de skal polstre sig. Det er svært at forklare hele den prisstigning, vi har set i mange år efterhånden, alene med regulering. Det handler simpelthen om, at priserne har fået lov til at stige mere, end de burde.

- Markedet skriger på, at konkurrencen kommer til at fungere bedre, så vi kan få priserne ned, hvor de hører hjemme, siger han.

Lukkede systemer

Klokken ni i dag offentliggør Konkurrencestyrelsen en rapport om konkurrencen på markedet for boliglån.

Forventningen er, at konklusionen bliver hård over for realkreditinstitutterne, fordi markedet over en lang årrække er skrumpet ind til fire store spillere, der typisk er ejet af bankerne selv, der kan sende kunderne rundt i et lukket system.

Det går nemlig ud over konkurrencen.

- Jeg håber, at Konkurrencestyrelsen vil have nogle idéer til, hvordan man kan bryde den tætte sammenhæng, så der i mindre grad bliver automatik mellem, at hvis jeg er kunde i en bank, så ved man også, hvor jeg får min realkredit, siger Vagn Jelsøe.

- Vi er ikke tilhængere af, at ejendomsmæglere spiller en rolle i forhold til at formidle boliglån til køberne. Så bliver der tvivl om, hvad det er for en kasket, ejendomsmæglerne har på, siger han.

Herunder kan du se, hvordan de fire realkreditinstitutter har organiseret sig med banker og ejendomsmæglere:

Store ændringer på området

Markedet for spillere på realkreditområdet er de seneste 20 år blevet koncentreret til fire institutter. Samtidig er strukturen gået fra at være baseret på foreningseje, til at tre ud af fire institutter er ejet af en bank.

Nykredit er det sidste foreningsejede realkreditinstitut. Det er ejet af kundernes gennem Forenet Kredit. Men kursen er sat mod en børsnotering, som efter planen realiseres i starten af det nye år.

- Bankkoncernerne og realkreditinstitutterne er blevet stadigt mere flettet sammen, så det næsten er én til én, at hvis du er bankkunde ét sted, så er du realkreditkunde i et tilhørende realkreditinstitut, siger Vagn Jelsøe.

Mens der er blevet færre institutter, er der blevet langt flere låneprodukter.

- Vi har set en udvikling mod stadig flere forskelligartede tilbud om lån. Da jeg købte min første bolig tilbage i slut 80'erne, var der kun én slags lån. Siden er paletten af lån udviklet voldsomt med afdrag, trappelån og så videre.

- Det betyder, at det bliver sværere for forbrugerne at gennemskue, hvilken slags lån, de skal tage, siger han.

Ændret markedsstruktur over de seneste 25 år

  • Strukturen på realkreditmarkedet har ændret sig markant de seneste 25 år.
  • Før 1989 var der fire realkreditinstitutter, som alle var foreningsejede. Efter en liberalisering af loven i 1989 blev det muligt at oprette realkreditinstitutter som aktieselskaber. Denne mulighed benyttede flere banker sig af.
  • I årene efter blev der oprettet en række nye realkreditinstitutter.
  • I begyndelsen af 1998 var der syv realkreditinstitutter, som udstedte lån med pant i ejerboliger.
  • I løbet af de næste år var der en del fusioner på markedet.
  • I 2003 fusionerede Nykredit med Totalkredit, og seneste fusion blev en realitet i 2014, hvor Jyske Bank overtog BRFkredit og dermed opsagde formidlingsaftalen med Totalkredit.