Sådan har vi gjort: Her stiger og falder vurderingerne mest

Læs her, hvordan DR’s Undersøgende Databaseredaktion har analyseret data, der viser hvor i landet de nuværende ejendomsvurderinger rammer mest forkert.

Når det nye ejendomsvurderingssystem træder i kraft i 2019, sker det med et politisk ønske om at skabe mere retvisende ejendomsvurderinger til de danske boligejere. Det er vigtigt, fordi ejendomsvurderingerne danner grundlag for den boligskat, som boligejerne betaler.

Det er målet med de nye vurderinger, at de skal ramme så tæt på de reelle salgspriser som muligt og langt tættere på salgspriserne end de nuværende vurderinger. Rigsrevisionen afslørede nemlig i en gennemgang af ejendomsvurderinger i 2013, at vurderingerne ofte rammer forkert i forhold til salgspriserne ved at sammenligne konkrete vurderinger med konkrete salg.

Rigsrevisionens rapport fik Folketinget til at beslutte, at mens man udviklede et nyt vurderingssystem, skulle de eksisterende vurderinger fra 2011 fastholdes. Dog med en lille procentuel rabat, alt efter hvor meget huset blev vurderet til i 2011.

Med udgangspunkt i, at det nye ejendomsvurderingssystem skal ramme de reelle salgspriser bedre, besluttede DR’s Undersøgende Databaseredaktion sig for at undersøge, hvad det nye vurderingssystem vil betyde for ejendomsvurderingerne i de forskellige dele af Danmark, samt ved hjælp af en beregning at give boligejerne et fingerpeg om, hvorvidt et hus af deres type, beliggenhed, størrelse og vurdering generelt er vurderet for højt eller lavt.

Kvalitetssikring

Til brug for den analyse valgte vi at bede Boliga om en liste over samtlige ejendomssalg i årene 2011-2016. Listen er kvalitetssikret af Boliga, således at det kun er ejendomme, der har været til salg hos en ejendomsmægler, der er medtaget.

Det betyder, at vi er sikre på, at de boligsalg, der optræder på listen, er såkaldte frie salg, og ikke for eksempel salg mellem familiemedlemmer eller tidligere ægtefæller i forbindelse med en skilsmisse, hvor kun halvdelen af huset sælges.

Yderligere har Boliga sat en grænse ved en kvadratmeterpris på 100.000 kroner, da det til tider hænder, at salgsprisen for en hel boligblok, bliver fordelt ud på blot en enkelt lejlighed.

Derudover har vi selv foretaget en kvalitetssikring af datasættet ved at fjerne boliger, der optræder mere end en gang, fordi de har været solgt flere gange i perioden.

Vurderingen af de konkrete ejendomme har vi hentet via DR’s scraping af tinglysning.dk. Du kan læse mere om, hvordan vi har gjort det i dette link:

I datasættet har vi fjernet vurderinger på 0 kroner, da dette oftest skyldes, at nybyggede ejendomme endnu ikke var vurderet, da vi hentede tinglysningsdatabasen på tinglysning.dk. Derudover har vi fjernet en række handler, hvor det ikke var muligt at parre den adresse, der stod opgivet på Boligas liste over solgte boliger, med de adresser vi har hentet fra tinglysning.dk.

Det oprindelige datasæt fra Boliga var på godt 250.000 bolighandler, mens det dataark, som analysen er foretaget på baggrund af, består af 220.000 handler.

Efter kvalitetssikringen har vi tilført de enkelte handler oplysninger om landsdel på baggrund af Danmarks Statistiks inddeling og kommuner på baggrund af, hvilken kommune, der ifølge tinglysningen, har vurderet ejendomme.

Analysen

Ved angivelse af om et hus er vurderet korrekt, for lavt eller for højt har vi taget udgangspunkt i Rigsrevisionens analyse fra 2013, der i første omgang førte til den politiske beslutning om at udarbejde et nyt vurderingssystem.

Rigsrevisionen antager i sin analyse, at huse, der er vurderet inden for en margin af 0 til – 15 procent fra salgsprisen, er vurderet korrekt, men at huse, der er vurderet mere end 15 procent over eller under salgsprisen, er vurderet henholdsvise for højt eller lavt.

Antagelsen tager ifølge Rigsrevisionen udgangspunkt i vurderingslovens bemærkninger, der fastslår, at vurderingen for størstedelen af ejendommene skal ligge i underkanten af prisen i handel og vandel.

Skat tilkendegav i forbindelse med Rigsrevisionens rapport, at man var principielt uenig i Rigsrevisionens analysemetode ”idet de ikke mener, at man kan bedømme vurderingernes træfsikkerhed ud fra, hvor præcist en vurdering rammer salgsprisen i det enkelte salg. Skat tager desuden generelt forbehold for, at mange af salgsoplysningerne, der ligger til grund for Skats vurderinger og salgsstatistikker, ikke er pålidelige.”

Rigsrevisionen påpeger dog i sin rapport, at Skat selv tidligere har brugt metoden flere gange blandt andet i forbindelse med svar til Folketinget. DR har spurgt Skat, hvorvidt man stadig er uenig i metoden, og har givet Skat mulighed for at kommentere DR’s analyse, men Skat er ikke vendt tilbage på DR’s henvendelse.

Selve analysen er foretaget ved via pivottabeller at gruppere handlerne på kommuner, postnumre, landsdele osv.

Samtidig har vi tildelt hver handel en gruppe, når det kommer til størrelse, vurdering og byggeår til brug for grafikken.

Postnummeret stod allerede anført. Vi har valgt ikke at vise resultater, hvor mindre end fem handler danner baggrund for beregningen, således at datagrundlaget altid bygger på mindst fem handler – i mange tilfælde dog flere.

FacebookTwitter