Blackstone i sjældent interview: Vi planlægger at være i Danmark for evigt

Kapitalfonden Blackstone vil fortsætte med at investere i København, fortæller europæisk ejendomschef.

Blackstone.

Indtil for få år siden en ukendt kapitalfond fra et fjernt kontinent.

Men Blackstone er kommet på mange især københavneres læber, efter at den har købt sig ind i tusindvis af danskeres hjem.

James Seppala er øverste chef for Blackstones milliardstore ejendomsportefølje i Europa. Han har sæde i London.

Den enorme kapitalforvalter har kastet sin kærlighed på det danske boligmarked og har på blot to år via administrationsselskabet 360 North opkøbt 160 ejendomme med 2.300 boliger i København.

Ejendomsporteføljen er den hurtigst voksende i København og nærmer sig ifølge ejendomsrådgiveren Cushman & Wakefield en værdi på otte milliarder kroner. I alt sidder Blackstone nu på omkring to procent af det private lejemarked i København og på Frederiksberg.

- København er attraktiv

I det første interview med et dansk medie fortæller chefen for Blackstones europæiske ejendomsopkøb, James Seppala, hvorfor netop København er blevet et varmt investeringsemne på hovedkontoret på Manhattan i New York City.

- Danmark og København er meget attraktiv. Landet har høj gennemsigtighed og en højt uddannet arbejdsstyrke, hvilket gør Danmark attraktiv for langtidsinvestorer, siger James Seppala til DR.

Med 3.660 milliarder kroner på verdensplan - næsten det dobbelte af Danmarks bruttonationalprodukt - sidder Blackstone på en af de største pengetanke i verden.

Buy it, fix it, sell it

Ud fra mantraet Buy it, fix it, sell it (Køb det, fix det, sælg det, red.) har Blackstone tjent milliarder af kroner til sine investorer og til sig selv.

Og netop 'fixningen' af ejendomme i Danmark udgør selve grundpillen i de danske opkøb.

Blackstones forretningsmetode går nemlig ud på at opkøbe ældre udlejningsboliger, og, når de står tomme, sætte dem i stand, og hæve huslejen, når en ny lejer flytter ind.

Michael Tesone bor i en attraktiv lejlighed ved Nyhavn i København. Efter Blackstone har overtaget ejendommen, han bor i, er huslejen for lejligheden ovenpå hævet til 24.775 kroner om måneden - det er over fire gange mere, end hvad Michael Tesone betaler.

En manøvre, der har været mulig siden midten af halvfemserne, hvor der var et stort behov for, at ældre, slidte boliger blev moderniseret.

Den økonomiske gulerod ved at renovere en lejlighed er stor. Typisk kan udlejeren ved at investere 250.000 kroner i lejemålet hæve huslejen op til flere gange.

Dermed kan Blackstone kraftigt øge det årlige afkast på sine ejendomsinvesteringer, noget, som kan få enhver investor til at slikke sig om munden.

- Jeg synes, det er rimeligt, at enhver udlejer, der investerer så store beløb i en lejlighed, kan sætte lejen på en fuldt renoveret lejlighed højere end lejen på en enhed, der måske har stået uberørt i årtier, siger James Seppala til DR Nyheder.

Men lejeniveauet er ikke bare højere. Det er langt, langt højere. Ofte dobbelt så højt og nogle gange tre gange så højt?

- Det afhænger betydeligt af, hvornår de historiske lejekontrakter har været indgået. Hvis de blev indgået for 30-40 år siden, er lejen i dag måske 4.000 kroner om måneden, og det er halvdelen af niveauet for almene boliger, siger Seppala.

Men de lejligheder, I udbyder nu, ligger alle omkring 2.000 kroner per kvadratmeter om året. Det er mere end det dobbelte af gennemsnittet for almene boliger?

- Jeg er ikke bekendt med de sager, men jeg vil gerne vende tilbage, siger James Seppala, der leder de europæiske ejendomsopkøb fra sit kontor i London.

Det er en særlig paragraf i boligreguleringslovens paragraf 5 stykke 2, som gør det attraktivt for investorer at renovere en ældre beboelsesejendom. Se mere her:

Investor på lang sigt

I dansk sammenhæng er Blackstone-sloganet dog blevet slanket til "Buy it, fix it."

Der er i Danmark nemlig ikke planer om et hurtigt salg, lyder det fra James Seppala i interviewet med DR:

- Vores forretning har forandret sig meget over det sidste årti ved at overgå langt mere til langsigtede investeringer. Mange af vores investorer leder efter langsigtet værdiskabelse, siger James Seppala.

Så de danske lejere skal vænne sig til, at det er Blackstones danske administrationsselskab, 360 North, som udleverer nøglerne, når de flytter ind i en ny lejlighed.

- De strukturer, vi har oprettet i Danmark, herunder en stor logistikforretning på tværs af landet, er sat op til at være der potentielt for evigt, siger James Seppala.

Han nævner samtidig, at Blackstone ikke er færdig med at tilbyde lejligheder til indbyggerne i hovedstaden. Flere er på vej.

- Vi planlægger at bygge over 400 nye lejligheder for at forsøge at øge udbuddet her i byen. For det store problem i København er en ubalance mellem udbud og efterspørgsel, siger Seppala.

250.000 kroner i kompensation

Blackstone har mødt kritik for sine metoder til at tømme beboelsesejendomme, så de kan istandsættes og huslejen få et vrid opad.

Jesper Mcbride fik tilbudt 250.000 kroner for at fraflytte sin lejlighed. Det takkede han nej til.

Et eksempel er Jesper Mcbride, som bor i en Blackstone-ejendom på Østerbro.

I dokumentaren "De riges by - på desperat boligjagt" fortæller han, at han blev tilbudt 250.000 kroner af 360 North for at fraflytte sin lejlighed.

Efter at have talt med sin advokat vurderede han dog, at det på sigt var en dårlig aftale for ham, fordi lejemarkedet i København i disse år er i hastig forandring.

Derfor ville de 250.000 kroner hurtigt blive høvlet ned af de priser, der udbydes på det private lejemarked.

Blackstones danske administrationsselskab 360 North har i flere tilbudt lejere kontante beløb for at fraflytte deres lejlighede .

James Seppala erkender, at Blackstone har forsøgt at købe folk ud af deres lejligheder med henblik på at sætte dem i stand og hæve huslejen.

- Vores administrationsselskab har i fortiden givet enkelte lejere kompensation for at fraflytte deres lejligheder, så den kunne blive renoveret. Så vidt jeg ved, er det ikke usædvanligt i den her branche. Og de lejere, der tog imod tilbuddet, gjorde det med glæde, siger James Seppala.

Det er dog slut med at købe lejere ud, fortsætter han:

- Vi forstår de bekymringer, der kan være forbundet med den praksis, og vi valgte for flere måneder siden at holde op med at give den slags tilbud.

Hvorfor holdt I op med det?

- Fordi vi forstår bekymringerne.

Hvilke bekymringer?

- Det tror jeg, du ved.

Det er helt lovligt - og skattefrit - at tilbyde en kompensation til en lejer, fordi man ønsker at renovere lejemålet.

Shake the building

Blackstone beskyldes også for at chikanere beboerne i deres ejendomme, som dermed tvinges til at fraflytte deres lejlighed, hvad der på engelsk har fællesbetegnelsen "Shake the building".

Men den påstand harmonerer ikke med Blackstones strategi, fortæller James Seppala, som afviser, at Blackstone er en særligt hårdhændet udlejer.

- Vi har fokus på at være ansvarlige udlejere på tværs af vores udlejningsforretning i hele verden. Det gælder selvfølgelig også i København.

- Vores fokus er et at skabe en virksomhed i Danmark, som er sat op til at eje og forvalte ejendommene for evigt. En vigtig del af dette er et meget positivt forhold til vores kunder. Og det er noget, som vores ledelse i Danmark hele tiden arbejder på at sikre, siger han.

Blackstone medvirker i dokumentaren "De riges by - på desperat boligjagt, som kan ses på DR TV.

Føler du noget ansvar for, at der stadig er billige lejligheder i København i fremtiden?

- Vi fokuserer på at øge udbuddet, hvilket jeg tror, er det helt store problem, som den her by står overfor, siger han.

Den største udfordring i København

Seppala anerkender ikke, at Blackstone udgør et problem på det københavnske lejemarked. Udfordringen i København ligger et andet sted: I ubalancen mellem udbud og efterspørgsel, forklarer han.

- Det største problem, som København står over for, er et generelt problem for succesfulde byer, nemlig skævheden mellem udbud og efterspørgsel. I det sidste årti har befolkningsvæksten i København været 19 procent, mens væksten i boligmassen har været mindre end halvdelen af det niveau, nemlig otte procent.

- Det er den slags ubalancer, som skaber den lejevækst, som vi ser i de succesfulde byer rundt omkring i Europa, siger James Seppala.

Og måske er det også den ubalance, som en række udenlandske investorer har fået øje på.

På få år har udenlandske investorer mangedoblet deres investeringer i København, og ser man på perioden fra 2012 og til i dag, er udenlandske investorer langt mere aktive i opkøbene af københavnske beboelsesejendomme.

Mens danske investorer siden 2012 har investeret for 30,7 milliarder kroner i ejendomme i Københavns Kommune, har penge fra udlandet i de københavnske beboelsesejendomme siden 2012 rundet 50 milliarder kroner.

I slideren kan du bladre frem i de ejendomme, som udenlandske investorer har opkøbt siden 2012.

Største kapitalrejsning nogensinde

  • I Europa foretager Blackstone især opkøb gennem fonde registreret i blandt andet Luxembourg og Cayman Islands.

  • I september kunne Blackstone offentliggøre, at det havde rejst det største beløb nogensinde til at investere i ejendomme i en enkelt fond, der har navnet BREP IX. Hele 137,5 milliarder kroner lykkedes det at pulje. De penge skal nu ud at arbejde i ejendomsinvesteringer på tværs af kloden.

  • Kilder: Blackstone, Bloomberg, Forbes.