Boligøkonomer roser Sydbanks nej til andelskøbere: 'Det er fornuftigt at trække i bremsen'

I nogle andelsforeninger er andelskronen steget med mere end 300 procent over tre år, fortæller boligøkonom.

Sydbank vil ikke acceptere, at kunderne ender med at skylde så mange penge væk, at gælden bliver større end værdien af andelsboligen, hvis renten begynder at stige. (Privatfoto). (Foto: NIELS AHLMANN OLESEN © Scanpix)

Priserne på andelsboliger i byer som Aarhus og København er efterhånden skruet så højt op, at banker bør være yderst forsigtige, når de låner penge ud til et andelskøb.

Det siger flere boligøkonomer, der roser Sydbanks beslutning om at afvise langt flere kunder i tilfælde, hvor rentestigninger kan få gælden til at vokse sig større end værdien af andelsboligen.

Sydbank, der er Danmarks tredjestørste pengeinstitut, vil ikke risikere, at deres kunder ender med et underskud, når deres bolig skal sælges.

- Beslutningen om at trække i bremsen er fornuftig. Det er godt at se, at der er en bank, som tager ansvar, lyder det fra selvstændig andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, der mener, at langt flere banker burde gøre det samme.

Økonom hos Boligøkonomisk Videnscenter Curt Liljegren er enig.

- Det er kun godt, hvis banker er opmærksomme på den risiko, der ligger i de her store prisstigninger. I den forbindelse er det især vigtigt at se på valuarvurderingerne, der er med til at trække prisen op, siger han.

Stigninger på flere hundrede procent

I dag bruger langt de fleste andelsboligforeninger en valuar til at vurdere andelshavernes fælles ejendomsværdi, og det er en af forklaringerne på, at priserne er steget.

- Der findes mange fornuftige andelsboligforeninger og fornuftige valuarer, men vi har tidligere set, hvordan foreninger har ønsket valuarer, der vurderer så højt som muligt i gode tider. Det har før givet problemer, når priserne så faldt, forklarer Curt Liljegren, der mener, at den parallelle udvikling i priser på private udlejningsejendomme har trukket prisen på andelsboliger op.

Karen Frøsig, administrerende direktør for Sydbank, vil ikke have, at bankens kunder ender med gæld, fordi rådgivere har sagt ja til at give lån til andelsbolig. Se hendes forklaring her:

Hvor meget priserne præcis er steget, er der intet indeks, der fortæller. Tejs Carstensen har dog gennemgået flere andelsforeningsregnskaber og påpeger, at der findes eksempler på foreninger, hvor andelskronen er steget med mere end 300 procent over tre år.

- Det er ekstreme tilfælde, som mest ses i foreninger med stor gældssætning, siger han og understreger, at de fleste foreninger har en prisstigning på omkring 10-20 procent per år.

Andelshavere tænker i privatøkonomi

Selvom andelsboligmarkedet generelt er opadgående og klarer sig godt, er der ifølge Tejs Carstensen stor risiko i, at foreninger med høj gæld bruger valuarvurderingerne til at "pynte" økonomien og sikre, at andelene kan sælges til en højere pris.

Gearingseffekten, der til dels medvirker, at priserne i andelsboligmarkedet stiger hurtigere end ejerboligmarkedet, vil betyde, at priserne falder med tilsvarende hastighed, hvis renten og boligmarkedet ændrer sig.

- Det kan betyde, at andelshavere tænker mere på deres privatøkonomi end foreningens ve og vel. At de slækker på den daglige drift og vedligeholdelse, som erfaringerne fra 2007 viste, og lader det være op til fremtidige beboere at betale prisen for, at nogle af dem måske kan flytte ud nu med stor gevinst, siger Tejs Carstensen.

- Andelsboligtanken lever godt, men der er spirende tendenser i den retning. I mange andelsforeninger er der store privatøkonomiske interesser på spil.

De offentlige vurderingers skyld

Valuarer har i lang tid fået skylden for andelsboligprisernes himmelflugt, og for at forhindre skyhøje valuarvurderinger blev der sidste år indført regler, som betyder, at samtlige valuarer skal levere op til et kodeks opstillet af Dansk Ejendomsmæglerforening, uanset om de er medlemmer af bestemte brancheforeninger eller ej.

At valuarer er så brugt i andelsboligforeninger skyldes dog i i første omgang, at politikerne valgte at suspendere de offentlige vurderinger tilbage i 2013. Det mener Tejs Carstensen.

- Politikerne har haft fokus på, at det er valuarenes skyld, men da de valgte at suspendere de offentlige vurderinger, glemte de at tænkte på, hvordan nogle aktører faktisk bruger den til andet end skattebetaling. For eksempel andelsmarkedet, siger Tejs Carstensen.

Netop det påpeger også formand i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) Jan Hansen.

- Mange andelsboligforeninger får valuarvurderet deres ejendomme, fordi den offentlige ejendomsvurdering er fra 2012. Det har været nødvendigt for at sikre, at priserne er markedssvarende, siger Jan Hansen, der ikke mener, prisstigningerne er problematiske.

Spar Nord ændrer ikke praksis

Spørger man Jan Hansen, bør en valuarvurdering alene ikke give banker anledning til at afvise køb af andelsboliger. Han opfordrer derfor Sydbank til at se på kunderne individuelt.

- Vi oplever, at banker stiller for store krav til købernes økonomi, hvilket er en hindring for andelsboligernes omsætning. Det er synd. Mange foreninger er meget fornuftige i de valg, de foretager og lægger sikkerhedsmargin ind i regnskabet, når de overgår til valuarvurdering, hvis der skulle komme et fald i ejendomsværdien, siger Jan Hansen.

Danmarks femtestørste bank, Spar Nord, der har et stort antal andelsboligkunder, er opmærksom på de volsomme prisstigninger i København og Aarhus.

Der er dog ingen planer om at ændre den kreditgivningspraksis, banken har.

- Vi kigger altid på, om kundens økonomi kan holde til de gældsforpligtigelser, der følger med finansiering af boligen. Det er altid individuelle, grundige vurderinger, og det gør vi uanset, hvordan markedet iøvrigt udvikler sig, siger Leif Simonsen, pressechef i Spar Nord.