Boligudspil kaster tusindvis af andelsboliger ud i uvished: Står til at falde i værdi

Regeringen vil fastfryse vurderinger af andelsboliger - men er det overhovedet lovligt?

Med fire greb ønsker regeringen at få lagt en dæmper på markedet for udlejningsejendomme, der i disse år oplever vilde prisstigninger.

Det har også forplantet sig til huslejeniveuaet, som de seneste år er banket i vejret.

Men et indgreb, som det boligminister Kaare Dybvad i dag har lagt frem, kommer til at give prisfald på udlejningsejendomme i de store byer.

Ifølge ministeriet betyder et indgreb som det foreslåede et prisfald på 10 procent for udlejningsejendomme, der er bygget før 1992.

I den anden ende vurderer Ejendom Danmark, som repræsenterer de private udlejere, at indgrebet giver et prisfald på mellem 20 og 30 procent.

Fastfrosset

Og falder prisen på udlejningsejendomme, rammer det også de tusindvis af andelsboligforeninger, som er valuarvurderede.

Ud af omkring 200.000 andelsboliger er cirka 75.000 vurderet af en valuar. Og de kan se frem til prisfald, fordi værdisætningen er baseret på, hvad en tilsvarende udlejningsejendom ville koste på det frie marked.

- Vi har hele tiden været bekymrede over det her, fordi konsekvenserne på det private udlejningsmarked kunne risikere at gøre en masse andelshavere teknisk insolvente, siger Jan Hansen, der er formand for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF.

For at holde hånden over andelsbolighaverne foreslår regeringen i stedet en fastfrysning af andelsforeningernes valuarvurdering.

Fastfrysningen går ud på, at en forening skal kunne beslutte at fastholde en valuarvurdering, mens markedet tager et dyk.

Og det, synes Jan Hansen, er en god idé.

- Den model, man har valgt, kender vi allerede, hvor man fastfryser nogle værdier, og det har hidtil fungeret. Derfor er vi fortrøstningsfulde. Det er jo ikke nogen garanti for, at man kan få den pris, der står, for der er mange faktorer, der spiller ind. Men konkret betyder det, at man ikke vil opleve, at ens andel vil falde i værdi, siger Jan Hansen.

'Man leger bare lidt'

Han modsiges dog af investeringsdirektør i pensionsselskabet PKA Michael Nellemann. Han er ikke i tvivl om, at et fald på markedet for udlejningsejendomme også vil gøre indhug i andelshavernes økonomi.

- Forslaget går på, at man fastholder en kunstigt høj andelsværdi. Men det giver jo ikke mening. Jeg kender ikke de mennesker, der vil gå ud og købe et aktiv til en kunstigt høj værdi, når man ved, at hvis man sælger et halvt år senere, så er der et tab. Så man leger bare lidt, at de her ændringer ikke helt har fundet sted, siger han.

Men alternativet til en fastfrysning er værre, forsikrer Jan Hansen:

- Vi mener ikke, det er rimeligt, at når man ændrer noget, så skal det betyde, at man kan se ens andel halveret i pris. Ved at give mulighed for, at foreningerne kan fastfryse deres værdi, så vil de ikke opleve de her prisfald på generalforsamlingerne, lyder det fra Jan Hansen, direktør i ABF.

Korrespondent: Andelshavere vil opleve prisfald

Men det bliver svært at skåne andelsboligerne mod prisfald, når politikerne laver et indgreb over for de aggressive boligspekulanter, lyder det fra Jakob Ussing, DR's erhvervskorrespondent:

- Andelsboligerne står til at falde i værdi.

Hvorvidt man så også vil skulle tage et tab afhænger om, hvornår man er kommet ind i foreningen, og om man bor i en forening med en opskruet valuarvurdering.

- Det afhænger meget af, om det er en andelsbolig med en høj valuarvurdering eller ej. Man får så mulighed for at fastfryse en høj valuarvurdering, men det ændrer ikke ved, at en sådan vurdering kan være kunstig høj, og dermed kan det i nogle tilfælde blive svært at sælge til den vurderede værdi, siger Jakob Ussing.

Selv om fastfrysningen skal hjælpe andelshavere til en bedre økonomi ved et prisfald, så har den også det negative aspekt, at andelsboligjunglen bliver gjort endnu sværere at gennemskue, vurderer Jakob Ussing:

- I forvejen er der meget store forskelle på vurderingerne, og man skal derfor se sig godt for som mulig køber, og muligheden for fastfrysning vil blot tilføje endnu et lag af uigennemskuelighed i markedet, siger han.

Radikale: Er det overhovedet lovligt?

De Radikales boligordfører, Jens Rohde, er i tvivl om, om en fastfrysning af en valuarvurdering overhovedet er lovlig.

- Jeg er ikke sikker på, om Finanstilsynet accepterer, at en bank går ind og vurderer en andelsbolig ud fra en fiktiv pris i stedet for efter markedsprisen. Det er teknisk og en diskussion for økonomer. Men det er ikke desto mindre væsentligt, hvis man er andelshaver, siger Jens Rohde.

Boligordførerne er torsdag aften indkaldt til drøftelser om forslaget fra boligminister Kaare Dybvad.

- Der er en lang række ting, vi skal have afklaret, omkring hvilke effekter det her kan have i markedet, før vi kan få en aftale om det her, siger Jens Rohde.

Størst er koncentrationen af andelsboliger i København, hvor den med over 30 procent udgør den største del af boligmassen.

Forslaget fra boligministeren

  • Spekulantstop Der foreslås indført en periode på 10 år, hvor en ny ejer af en udlejningsejendom er i karantæne. Ejeren må i denne periode udføre gennemgribende forbedringer, men kan ikke opkræve husleje efter § 5, stk. 2, før lejemålet er genudlejet efter udløbet af karensperioden. Indtil da vil der alene kunne opkræves almindelige forbedringsforhøjelser.

  • Huslejebremse I dag må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Regeringen foreslår at fjerne marginen for det lejedes værdi, så lejen ikke kan sættes op på en måde, som kan føre til en prisspiral.

  • Grønt energikrav Regeringen foreslår, at energimærkekravet hæves, så udlejer skal have bragt hele ejendommen op til minimum energimærke C, før huslejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2.

  • Valuarvurderinger Valuarvurderede andelsboligforeninger vil som udgangspunkt blive påvirket af initiativerne, fordi de er vurderet som en privat udlejningsejendom. Med henblik på at sikre, at initiativerne ikke har negative konsekvenser for andelsværdierne, foreslår regeringen at give andelsboligforeninger mulighed for at fastholde de gældende valuarvurderinger.

  • Andelsboligudvalg Regeringen foreslår endvidere at nedsætte et udvalg med deltagelse af Transport- og Boligministeriet, Erhvervsministeriet og interessenterne på området med henblik på at gennemgå og stille forslag til justeringer af finansieringsreglerne for andelsboliger, så de ikke stilles ringere end ejerboliger.

  • Tilbudspligt Endelig foreslår regeringen en ændring af lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne ved at placere ejendommen i et selskab.

  • Kilde: Transport- og Boligministeriet