Derfor er kurs 100 så afgørende for dit lån

Når kursen på en obligation er over 100 lukker realkreditselskaberne for nye lån i den serie - i stedet kan renten så falde. Forstå det med kurs og renter her.

Det er en fordel for boligejere at låne penge, når kursen er så tæt på 100 som muligt. (© Colourbox)

Når du køber bolig, får du ikke blot tag over hovedet – men også en hel mappe med papirer. Hvis ikke du kan betale boligen kontant, må du ud på lånemarkedet.

Det billigste sted at låne penge er i realkredit-institutter, her kan du typisk låne 80 procent af værdien af din bolig.

Når du låner penge, så udsteder realkreditinstituttet nogle obligationer, som det sælger. Obligationerne bliver solgt på fondsbørsen, hvor udbud og efterspørgsel afgør kursen.

Pengene for obligationerne får du til at betale sælgeren af huset. Til gengæld for at få et lån, skal du betale afdrag på lånet, renter til dem, der har købt obligationerne og et bidrag til realkreditinstituttet.

Historisk lav rente

Der er to ting, som påvirker prisen på en obligation: Det er renten og kursen.

Hvis du låner penge til at købe din bolig via et fastforrentet lån, så betyder det, at du låner penge til en fast rente på f.eks. tre procent i 20 eller 30 år. Rentesatsen ligger fast i hele lånets løbetid.

For fem år siden var renten på fem procent, men den har også været oppe over ti procent. Lige nu er den imidlertid ved at blive historisk lav, så du kan låne penge til en fast rente på bare to procent.

Under 100 så taber du penge

Hvis kursen på en obligation er under 100, så betyder det, at boligejerne taber penge, når de låner penge.

Hvis kursen på en obligation f.eks. er 95, så får boligejerne kun udbetalt 95 kroner, hver gang de låner hundrede kroner. Der er altså tale om et tab på obligationen (boligejere som låner en million kroner får kun 950.000 kroner udbetalt).

Derfor er det en fordel for boligejere at låne penge, når kursen er så tæt på 100 som muligt.

Faktisk ville det være endnu bedre, hvis kursen kom op over 100, for så vil boligejerne få udbetalt flere penge, end de reelt låner (hvis kursen er 101 vil boligejerne få 101 krone udbetalt, hver gang de låner 100 kroner).

Det vil investorerne imidlertid ikke være med til, og derfor stopper salget af obligationer, når kursen kommer over 100. Det kaldes, at en obligations-serie lukker.

En ny serie opstår

Men når en serie lukker, så åbner en ny serie, for der skal jo stadig handles boliger. Den nye serie vil bare være med en lavere rente – typisk et halvt procentpoint lavere.

Her får investorerne altså ikke så meget i rente som ved den obligation, der er lukket, og derfor er kursen lavere.

Det betyder altså, at når kursen på obligationer med en rente på 2½ procent lukker, fordi den er over 100, så kan boligejere i stedet låne til en rente på to procent, men så vil kursen på de nye lavere forrentede obligationer til gengæld ligge nede omkring kurs 95.

Store kurstab

Hvis renten fortsætter med at falde, vil kursen på de nye to-procents-obligationer langsomt stige, og måske kommer den over kurs 100. Hvis det sker, så lukker den nye serie også, og det bliver nødvendigt at oprette en ny obligations-serie med endnu lavere renter.

Det går den modsatte vej, hvis renten stiger. Så falder kursen på obligationer med lave rente, så boligejere får et meget stort kurstab.

Derfor bliver der oprettet nye obligationsserier med højere renter, hvor kurstabet ikke er så stort.