Dybvad-forslag får kølig modtagelse af udlejere: Frygter prisfald på 30 procent

Ejendom Danmark frygter prisfald på 20-30 procent, hvis boligminister griber ind.

En 10 år lang karantæne for nye købere kan give et værditab på 700 millioner kroner for pensionskassen PKA, der administrerer pensionsordninger for 320.000 medlemmer. (Foto: Thomas lekfeldt © Scanpix)

Får boligminister Kaare Dybvad (S) magt, som han har agt, skal de aggressive boligspekulanter jages ud af lejemarkedet i de store byer med tre konkrete punkter i et lovindgreb.

Men forslaget, som skal sikre en bedre balance på lejemarkedet, får en hård medfart hos Ejendom Danmark, som repræsenterer de private udlejere i Danmark. Her er dommen over forslaget fra ministeren nådesløs:

Jannick Nytoft, direktør for Ejendom Danmark, frygter prisfald på op mod 30 procent, hvis Dybvad får gennemført sit forslag. (Foto: NIELS AHLMANN OLESEN © Scanpix)

- Der er ingen tvivl om, at hvis det her bliver lov, så kan det betyde meget store tab. Vi har endnu ikke fået regnet på det, men det her kan sagtens betyde tab på 20-30 procent, siger Jannick Nytoft, direktør i Ejendom Danmark.

Forslaget gør det mindre attraktivt at investere i udlejningsboliger og kan altså derfor få prisen til at falde. Transport og Boligministeriet vurderer selv, at de fire forslag vil føre til et tab på markedet for udlejningsejendomme på 10 procent.

Et sådan prisfald vil også ramme de valuarvurderede andelsboliger. Andelsboliger udgør den største del af boligmassen i København.

Blackstone-paragraffen

Boligministerens forslag til at opdatere boligreguleringsloven har især til formål at sætte en stopper for den amerikanske kapitalfond Blackstone, der de seneste år har købt massivt op i københavnske udlejningsejendomme.

Kapitalfonden er i Danmark blevet kendt som en aggressiv bolighaj, der går langt for at rydde deres ejendomme for beboere.

Det giver nemlig mulighed for at istandsætte lejemålene og bruge boligreguleringslovens paragraf 5 stykke 2 som springbræt til markant højere huslejer.

Derfor har paragraf 5 stykke 2 også fået tilnavnet "Blackstone-paragraffen".

- Jeg tror, at Blackstone ejer en halv procent af boligerne i København. Men det er lidt ærgerligt, at man for at ramme en halv procent også rammer 99,5 procent, som er ejet af mange pensionskasser og familier, der har ejet nogle af de ejendomme i generationer, siger Jannick Nytoft.

Pensionskasser og andelsforeninger

Med forslaget vil regeringen give 5 stykke 2-paragraffen en ordentlig overhaling.

Blandt andet foreslår ministeren en karantæne på ti år til nye ejere af en ejendom, før de må bruge paragraffen til at istandsætte lejlighederne - og derefter skrue op for huslejen.

Boligminister Kaare Dybvad (S) giver med fire punkter sit bud på, hvordan man kan få bedre balance på markedet for udlejningsejendomme - og for lejere i landets største byer. (Foto: Niels Christian Vilmann © Scanpix)

Samtidig vil ministeren indføre en såkaldt "huslejebremse". Ved at binde renoverede lejligheder til "det lejedes værdi", vil Kaare Dybvad sikre, at lejeniveauerne ikke stikker af i København og Aarhus.

- Hver for sig har de her indgreb store konsekvenser. Så store konsekvenser, at det svarer til, at man reelt afskaffer paragraf 5 stykke 2, og det går ud over pensionskasser, vores allesammens penge, og så går det ikke mindst ud over andelsbolighaverne, siger Jannick Nytoft.

Direktør for boligøkonomisk videncenter Curt Liliegreen kalder i dagens Berlingske forslaget for "afbalanceret," og at det med "kirurgisk præcision" rammer de mest aggressive spekulanter.

Jannick Nytoft er uenig:

- Det her rammer alle og ikke bare Blackstone. Så det må stå for hans egen regning. Ekspertgruppen under Boligministeriet beregnede jo, at andelsboligmarkedet risikerer at tabe 48 procent i værste tilfælde. Den beregning har jeg mere tillid til, siger Jannick Nytoft.

PKA: Kan give prisfald på 700 millioner kroner

Hos pensionskassen PKA er der først og fremmest glæde over, at paragraf 5 stykke 2 ikke er blevet afskaffet, hvilket har været en af regeringens overvejelser.

PKA har en gammel boligmasse, hvor en del lejligheder trænger til renovering, lyder det fra Michael Nellemann, der er investeringsdirketør i PKA.

- For så vidt angår bevarelsen af 5 stykke 2 er vi meget tilfredse med, at man anerkender og fastholder den, siger han.

Til gengæld vil en 10-årig karantæne for nye ejere betyde, at ejendommene i PKA's portefølje falder i værdi. De bliver mindre interessante at købe og derfor mindre værd:

- Grundlæggende betyder det jo, at nye ejere skal vente ti år, før de kan modernisere lejemålene og hæve huslejen til det 'lejedes værdi'. Dermed er ejendommene mere værd for os som ejere, end de ville være for en ny ejer. Og det betyder, at pensionskasserne vil lide tab, formentlig 10-15 procent som følge af især den her ti-årsregel, siger Michael Nellemann.

For PKA ville et sådan prisfald giver et bogført tab i pensionskassen på mellem 600 og 700 millioner kroner, vurderer Michael Nellemann.

Ifølge Forsikring og Pension, brancheorganisation for pensions og forsikringsselskaber, vil et indgreb som det foreslåede give prisfald på mindst 25 procent.

- Regeringens udspil rammer ved siden af skiven. Succeskriteriet for et indgreb er, at man beskytter lejerne mod de aggressive udenlandske kapitalfonde, samtidig med at man sikrer de langsigtede og ansvarlige investorer fortsat tilskyndelse til at vedligeholde ejendomsmassen. Det sker ikke, siger Jan V. Hansen, vicedirektør i en skriftlig kommentar.

Forslaget fra boligministeren

  • Spekulantstop Der foreslås indført en periode på 10 år, hvor en ny ejer af en udlejningsejendom er i karantæne. Ejeren må i denne periode udføre gennemgribende forbedringer, men kan ikke opkræve husleje efter § 5, stk. 2, før lejemålet er genudlejet efter udløbet af karensperioden. Indtil da vil der alene kunne opkræves almindelige forbedringsforhøjelser.

  • Huslejebremse I dag må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Regeringen foreslår at fjerne marginen for det lejedes værdi, så lejen ikke kan sættes op på en måde, som kan føre til en prisspiral.

  • Grønt energikrav Regeringen foreslår, at energimærkekravet hæves, så udlejer skal have bragt hele ejendommen op til minimum energimærke C, før huslejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2.

  • Valuarvurderinger Valuarvurderede andelsboligforeninger vil som udgangspunkt blive påvirket af initiativerne, fordi de er vurderet som en privat udlejningsejendom. Med henblik på at sikre, at initiativerne ikke har negative konsekvenser for andelsværdierne, foreslår regeringen at give andelsboligforeninger mulighed for at fastholde de gældende valuarvurderinger.

  • Andelsboligudvalg Regeringen foreslår endvidere at nedsætte et udvalg med deltagelse af Transport- og Boligministeriet, Erhvervsministeriet og interessenterne på området med henblik på at gennemgå og stille forslag til justeringer af finansieringsreglerne for andelsboliger, så de ikke stilles ringere end ejerboliger.

  • Tilbudspligt Endelig foreslår regeringen en ændring af lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne ved at placere ejendommen i et selskab.

  • Kilde: Transport- og Boligministeriet