Er din ejendomsvurdering pivskæv? Så råb op hurtigst muligt, advarer ekspert

Allerede nu bør du rette fejl, så du ikke får en forkert vurdering af din bolig.

Der kan være meget at hente, hvis du kan bevise, at din bolig er meget anderledes i forhold til andre boliger i dit nabolag, mener skatteadvokat.

For første gang i næsten 10 år er skattevæsnet begyndt at sende spritnye vurderinger af boliger ud.

De nye, offentlige ejendomsvurderinger er vigtige, fordi de er med til at bestemme, hvor meget skat man som boligejer skal spytte i stat- og kommunekassen.

Jo højere din offentlige vurdering er, jo mere er der som udgangspunkt at betale skat af i fremtiden.

I guiden her kan du få råd til, hvad du som boligejer skal være opmærksom på, så du sikrer de bedste muligheder for at få ændret din vurdering, hvis du er uenig i den.

Jeg er uenig, hvad gør jeg?

Bent Ramskov er advokat med speciale i skatteret hos advokatfirmaet Dahl.

Og ifølge ham skal du ikke bare acceptere Vurderingsstyrelsens nye vurdering, hvis du mener, der er fejl, ulemper eller andre ting, som skattevæsnet ikke har taget højde for i vurderingen af din bolig.

Vurderingssystemet har tidligere været fyldt med fejl, og nogle boliger er bare lettere at vurdere end andre, fortæller han.

Din nabos ombygning kan have betydning for, hvad din bolig i sidste ende kan blive vurderet til, hvis du ikke råber op, lyder ét af skatteadvokat Bent Ramskovs ti råd om de nye ejendomsvurderinger.

De første vurderede huse er nogle af de boliger, som, skattevæsnet regner med, er de nemmeste at vurdere, fordi staten her har flest oplysninger og referencer om lignende boliger at sammenligne med, forklarer Bent Ramskov.

- Der er i alt cirka 1,7 millioner ejerboliger. Nu har man taget fat i de første 51.000 med det bedste referencegrundlag. Det er ikke dem, folk vil klage over.

- Men når man begynder at vurdere nogle af de ejendomme, der ligger mere i udkanten af Danmark, så er referencerammen ikke det samme, siger han.

Råb op, det er gratis i fire uger

Hvis du er en af dem, der går og venter på at få en vurdering, kan det godt have lange udsigter.

Først i 2024 skal systemet med de nye vurderinger og skatter efter den nuværende plan træde kraft.

Men allerede nu er der faktisk en del, du kan og bør gøre for at forberede dig.

Du kan starte med at blive klogere på din egen bolig, så du kender alle detaljer om den.

Du har nemlig kun fire uger til i første omgang at råbe op om fejl, når du modtager det første brev fra Vurderingsstyrelsen.

Det sker gennem det, som skattevæsnet kalder for en deklarationsproces, forklarer Bent Ramskov.

- Man får et skriv i e-Boks på cirka 20 sider med en beskrivelse af, hvordan de faktuelle forhold på din ejendom ifølge styrelsen er, siger han.

Du kan se et eksempel på, hvordan en deklaration kan se ud her.

Find for mindst fem procent fejl

Det er helt gratis at finde fejl i de fire uger, efter du har modtaget det første brev.

Her er der ikke tale om, at du klager over din vurdering, men i stedet at du får mulighed for at påvirke vurderingen, inden du får skattevæsnets endelige afgørelse.

Og det er her, du som boligejer virkelig skal gå til stålet, for det er i denne del af processen, at det er nemmest at få justeret den kommende vurdering, mener Bent Ramskov.

Du skal bare kunne bevise, at styrelsen tager mindst fem procent fejl i sin vurdering af værdien af din bolig.

Hvis din bolig eksempelvis er vurderet til én million kroner, så skal de fundne fejl eller andre oplysninger altså som minimum udgøre værdier, der kan flytte værdien af hele den nye vurdering ned med mindst -50.000 kroner.

Ellers vil Vurderingsstyrelsen ikke ændre vurderingen trods de mulige fejl, du finder i den, forklarer Bent Ramskov.

- Man har en bagatelgrænse, hvor man siger, at man ikke gider at høre på småting. Det skal være noget, der batter noget og flytter værdien fem procent, siger han.

Indsigelser kan du sende ved at logge ind på Vurderingsportalen, når du har modtaget det første brev.

Hvad er fakta om din bolig?

I det første brev fra Vurderingsstyrelsen vil der være en masse informationer om din bolig. Det vil især være oplysninger om boligens fakta.

Faktuelle oplysninger kan blandt andet være størrelse på din bolig og grund, samt hvornår og hvordan boligen er bygget.

Det hele henter Vurderingsstyrelsen via offentlige registre, og her kan myndigheden godt have taget fejl eller overset vigtige ting. Du eller en tidligere ejer kan også have glemt at indberette oplysninger om ændringer til Bygnings- og Boligregistret (BBR), forklarer Bent Ramskov.

- Faktiske ting kan være, om kvadratmeterne passer. Har du bygget udestue eller lavet noget, som ikke er meldt til BBR-registret. Det kan også være, du har fjernet en udestue eller garage, hvor det har betydning for de faktiske forhold, siger han.

Her nogle af de ting, du bør se efter:

  • Opførelsesår

  • Om- eller tilbygningsår

  • Areal og typer af areal, f.eks. bolig, kælder eller carport

  • Hvilke materialer der er brugt

  • Hvordan bygningen er opvarmet

  • Hvor mange toiletter og bade der bør være

Ændringer om boligens faktiske forhold kan sagtens have betydning for værdien af den vurdering, skattevæsnet brygger på.

Så find ud af, hvad der lige nu helt præcist står - og måske ikke står om din bolig i BBR.

Venter du med at rette dine BBR-oplysninger, til efter du har fået det første brev, er det ikke sikkert, Vurderingsstyrelsen kan nå at få ændringerne med i den endelige, nye vurdering, skriver styrelsen på sin hjemmeside.

Derfor bør du allerede nu gå dine oplysninger igennem og rette eventuelle fejl i BBR ved at klikke her.

Er der støj eller forurening?

Viden om forurening, støjende veje eller togskinner i nærheden af din bolig er noget af det, der gerne skulle kunne trække værdien af din bolig ned i det nye vurderingssystem.

- Det er også noget af det, man på det faktuelle plan skal have fat i, som styrelsen ikke nødvendigvis har styr på, siger Bent Ramskov.

Hvis der er fundet generende trafikstøj eller forurening, så kan det godt være en del af Vurderingsstyrelsens oversigt. Men som boligejer kender du med garanti dit lokalområde langt bedre, end statens registre gør det.

Så har du bare de mindste gener i baghaven, er det også noget, du bør råbe op om, inden de fire uger er gået, mener skatteadvokaten.

- Godt nok har man kortlagt rigtigt meget omkring forurening, men man kan godt selv have noget viden om dårlige forhold omkring grunden, som man skal hejse flaget på, siger Bent Ramskov.

For at se, hvad det offentlige allerede ved om din grund, kan du hente en jordforureningsattest her.

Du kan også se statens kort med forskellige støjberegninger her ved at klikke på temaerne i venstre side af kortet.

Bemærk dog, at der langt fra laves støjberegninger for alle veje i Danmark. Derfor kan der nemt være trafikstøj i dit nærområde, som ikke er opgjort på kortet.

Hvordan er priserne i dit nabolag?

Som noget helt nyt er din nye vurderingen baseret på 15 tidligere salg af boliger i dit nærområde.

Vurderingen af din bolig handler derfor ikke kun om din bolig, men også om, hvordan det lokale marked for boliger har set ud i de seneste seks år.

Det er en kompliceret øvelse, hvor Vurderingsstyrelsen forsøger at vægte de seneste salgspriser i dit nærområde for at finde ud af, hvad din bolig ville koste, hvis den blev sat til salg, fortæller Bent Ramskov.

Derfor kan der her været meget at hente, hvis du kan bevise, at din bolig er meget anderledes i forhold til de tidligere salg, som styrelsen sammenligner din bolig med, mener advokaten.

- Vurderingsstyrelsen har ikke noget register over, hvad standen på din ejendom rent faktisk er. Og det kan være, at dit hus er 40 år gammelt med gamle vinduer og tag. Hvis du bliver sammenlignet med to solgte, gennemrenoverede huse ovre på den anden side af vejen, så passer prisen jo ikke, siger han.

Du kan allerede nu gå på jagt i tidligere salgspriser i dit område her.

Har du renoveret eller ej?

Som et tænkt eksempel beskriver Bent Ramskov et boligkvarter med nogenlunde identiske murermestervillaer, hvor hele kvarteret er bygget i 1940'erne.

Nogle af kvarterets huse er der ikke gjort ret meget ved, selvom de har over 70 år på bagen, mens andre er totalrenoverede.

- Det har vurderingssystemet simpelthen ikke en chance for at forholde sig til, for man ved jo ikke, om en ejendom er renoveret eller ej. Hvis ejerne ikke har søgt om en byggetilladelse, fordi det ikke var nødvendigt, så står det jo ingen steder, siger Bent Ramskov.

I boligkvarteret er det ikke udsædvanligt, at et ikke-renoveret hus bliver handlet for 2,5 millioner kroner, men typisk giver nye ejere husene en kæmpe omgang med nyt tag, vinduer, el, køkken, bad og renovering af kælderen, så den er beboelig.

I advokatens tænkte eksempel koster renoveringen fire millioner kroner, og nu bliver de samme huse altså solgt til omkring 6,5 millioner kroner i nabolaget.

Men bor du ovre på den anden side af vejen i et af de ikke-renoverede huse med køkken og bad fra 1947 og kold og fugtig kælder med et tag, der trænger til at blive skiftet snart, så skal du ikke bare nikke ja til Vurderingsstyrelsens sammenligning, mener han.

- Man skal være opmærksom på den hitliste af sammenlignelige ejendomme. Hvis man synes, der er nogle af de ejendomme, som slet ikke matcher ens egen ejendom, så skal man selv sige det. Og med mit eksempel her, så kan det sagtens være dobbelt op i forhold til prisen, siger han.

Du kan se, om der findes byggesager for renoveringer eller ombygninger ved at vælge din kommune i menuen her på borger.dk. Det er dog ikke alle kommuner, der har et digitalt byggesagsarkiv.

Har din bolig ulemper?

Hvis du vil gå skridtet videre, kan du også dykke ned i de mulige dokumenter om din grund og bolig, som ligger arkiveret hos staten.

I dag er det meste tilgængeligt digitalt via portalen tinglysning.dk, der er drevet af domstolene.

Her kan du finde såkaldte deklarationer og servitutter, som kan gå mange år tilbage.

Det er juridiske dokumenter, som er med til at bestemme, hvad du og fremtidige ejere må og ikke må gøre med en ejendom.

Og det er her især de ting, som du ikke må eller andre ulemper, som begrænser brugen og dermed værdien af din bolig, som du skal have øjnene rettet mod, forklarer Bent Ramskov.

- Man kan have en hjørnegrund, hvor der står, at for udsigtens skyld så må du ikke lave en hæk på mere end 1,5 meter. Det kan også være, man skal acceptere, at der kører en kloak under ens grund. Eller man kan have en deklaration, der siger, at man kun må bygge på en bestemt måde.

- Vurderingssystemet fanger ikke alle de her ting, fordi de står inde i tinglysningssystemet, siger han.

Så ligger der dokumenter, som gør din grund eller bolig mindre værd, er det bare med at få dem sendt afsted sammen med dine indvendinger, når det første brev fra Vurderingsstyrelsen lander i din digitale postkasse, lyder advokatens råd.

- Det er derfor, at man laver den her deklarationsprocedure, hvor man kan komme på banen og sige, at man mener, man har nogle begrænsninger på ejendommen, siger Bent Ramskov.

Du kan logge ind her for at se, hvad der findes af juridiske dokumenter om din bolig.

Har du fået alle oplysninger?

Selvom Vurderingsstyrelsen sender dig oplysninger om grundlaget for din vurdering, så kan der være bagvedliggende ting, som du aldrig får at se.

Hvis du vil være helt sikker på, at have fået alle oplysninger, som styrelsen har set på, og som måske ikke er sendt til dig, kan du også bede om aktindsigt i oplysningerne, forklarer Bent Ramskov.

Aktindsigt betyder kort sagt, at du beder om at få indsigt i alle de akter, der kan oversættes til de oplysninger og dokumenter, styrelsen ligger inde med.

- Gennem aktindsigt kan man bede om at se det materiale, de har i deres system omkring din afgørelse. Du kan se, hvad deres fuldstændige grundlag for den beslutning er, siger Bent Ramskov.

Hvis du i første omgang ikke bliver enig med Vurderingsstyrelsen, er det også muligt senere i forløbet at søge om aktindsigt for at se, hvordan styrelsen har behandlet dine indvendinger.

- Hvis der er gjort indsigelser under deklarationsproceduren, og de har siddet og vurderet på det, så vil vi også kunne se, hvad der har været af afvejninger dér, siger han.

Du kan når som helst søge aktindsigt i vurderingsprocessen. Det er gratis, og søger du som boligejer aktindsigt i din egen sag, har styrelsen pligt til at udlevere alle oplysninger om den til dig.

For at søge aktindsigt hos Vurderingsstyrelsen skal du skrive, at du ønsker fuld aktindsigt i sagen om din nye ejendomsvurdering til vurdst@vurdst.dk.

Klag over vurderingen

Når de fire uger med deklarationsperioden er afsluttet, modtager du seneste 10 uger efter din egentlige, nye ejendomsvurdering.

Uanset om du når at gøre indsigelse eller ej indenfor de fire uger, har du også ret til at klage over den endelige ejendomsvurdering, hvis du er uenig.

Når Vurderingsstyrelsen har sendt dig vurderingen, vil du få at vide, hvornår du kan klage. Du har tre måneder til at klage, fra du får beskeden.

Her skal du dog som minimum kunne bevise, at styrelsens vurdering er mindst 20 procent forkert.

Tager vi igen udgangspunkt i en bolig til én million kroner, så er det altså nu som minimum -200.000 kroner, at du skal kunne flytte værdien af den nye vurdering ned ved at klage.

Vurderingsstyrelsen har desuden forhøjet gebyret fra 500 til 1.100 kroner, hvis du vil klage.

- Man er simpelthen bange for at dø i klagesager, så derfor har man lavet en klagebegrænsningsregel, der siger, at man skal flytte værdien 20 procent for at komme igennem med en klage, siger Bent Ramskov.

Står du først på toget i denne del af processen, skal du ikke fortvivle.

Har du eksempelvis lige har købt en bolig, kan det være en god idé at se på, om den nye, offentlige vurdering ligger over det, du selv har givet, lyder advokatens råd.

- Man kan godt have en bolig, der bliver vurderet til 10 millioner kroner, hvor man siger, at den har jeg købt for 7,5 millioner. Det er ikke ensbetydende med, at man så har vundet klagesagen.

- Men selvfølgelig er det et argument. Det står direkte i ejendomsvurderingsloven, at ens købesum er noget, man kan tillægge vægt, men det er ikke eneafgørende, siger Bent Ramskov.

Hvis du får helt eller delvist ret i din klage, får du klagegebyret tilbage. Du kan klage til Skatteankestyrelsen ved at logge på her.

Du kan have penge til gode

Selvom de offentlige vurderinger nogle steder i landet vil stige, så er der også boligejere, som vil opleve det modsatte.

Er det så overhovedet vigtigt at gå op i, om Vurderingsstyrelsen har regnet forkert, hvis vurderingen af din bolig faktisk er lavere end den gamle?

Ja, mener Bent Ramskov. For selvom din vurdering falder, så er det ikke sikkert, styrelsen har ramt plet.

Og hvis du samtidig vil sikre dig bedst muligt i forhold til et fremtidigt salg af din bolig, så er det også en god idé at se nøjere på din nye vurdering.

Selvom du som nuværende boligejer er sikret en skatterabat ved indgangen til det nye vurderingssystem, så risikerer du stadig at skulle betale skat af eventuelle fremtidige stigninger af din boligs værdi efter 2024.

Og vil du til den tid også sælge din bolig, så skal en potentiel køber også være klar til at stemple ind i det nye skattesystem og lægge de ekstra skattekroner for på sigt at kunne bo i boligen.

Det kan betyde, at boligpriser kommer under pres, når det samlede regnestykke i fremtidens bolighandler skal gøres op.

- Lovgivningen er ikke på plads endnu for den kommende ejendomsbeskatning. Men der er ingen tvivl om, at det godt kan få en prismæssig effekt, at man i bund og grund ser ind i, at en potentiel køber efter 2024 kommer til at betale mere i ejendomsskat og ejendomsværdiskat, end den gamle ejer gjorde, siger Bent Ramskov.

Og hvis du samtidig er en af de boligejere, der har betalt for meget i skat i årene 2011 til 2020, så har du endnu et godt argument for at råbe op, hvis du er uenig.

Så står du nu nemlig til også til at skulle have penge tilbage som kompensation for de år, du har betalt for meget.

Og jo mere du kan få den nye vurdering ned, jo mere kan du være heldig at få tilbage i skat, forklarer advokaten.

- Et argument for at klage nu er, at man måske også kan få et bedre tilbagebetalingstilbud, hvis man har betalt for meget i de år, hvor man bare har videreført ejendomsvurderingen, siger skatteadvokat Bent Ramskov.

Rettelse: Det fremgik tidligere af artiklen, at der sendes et foreløbigt skøn af boligens værdi i det første brev fra Vurderingsstyrelsen. Det er forkert og er derfor rettet. Man modtager i stedet i det første brev en oversigt over tidligere salg i nærområdet.