De foreløbige ejendomsvurderinger har fået tusindvis af boligejere til at rase, siden de kom ud for to uger siden.

Særligt et kritikpunkt går igen og igen og igen.

Boligejere på stribe er nemlig rystede over skattemyndighedernes vurdering af, hvad deres grund er værd, og i flere tilfælde er grunden vurderet mere end 100 gange højere end i det gamle vurderingssystem.

DR Nyheder har kunnet afsløre, at der er cirka 80.000 foreløbige vurderinger, hvor grunden er vurderet højere end hele ejendommen.

Det vil altså sige, at den måde grunden er brugt på inklusiv huset og eventuelle andre tilbygninger ifølge skattemyndighederne trækker værdien af selve ejendommen ned. En afsløring, der fik flere eksperter til at ryste på hovedet.

Som en konsekvens har skatteminister Jeppe Bruus (S) bedt Vurderingsstyrelsen, der står for at lave vurderingerne, om at analysere vurderingen af i alt 68.000 grunde.

Men faktisk kender skattevæsenet allerede svaret på, hvorfor nogle af vurderingerne med skatteministerens egne ord "er helt på månen", som han har udtalt flere gange.

DR Nyheder kan nemlig løfte sløret for, at vurderingerne af grunde i massevis er sket på et ufuldstændigt grundlag.

Tager ikke fredninger med

Det ufuldstændige grundlag kan have resulteret i, at nogle boligejere har fået mangedoblet deres grundværdi, selv om der er klare begrænsninger for, hvad de kan eller må bygge på deres grund.

De forkerte vurderinger er foretaget med åbne øjne, og skattemyndighederne ved, at de vil komme til at vurdere grundene forkert og for højt.

Og først når de endelige vurderinger kommer tidligst i 2025 vil myndighederne rette op på fejlene.

Det fremgår nemlig af materiale, som blev fremlagt på et møde med partierne bag de nye ejendomsvurderinger i sidste uge.

Her skriver Skatteministeriet, at der i de foreløbige vurderinger ikke er "taget højde for begrænsninger i grundens anvendelse, fx servitutter, fredning mv".

Videre lyder det, at:

- Dette vil blive håndteret ved manuel sagsbehandling, når de endelige vurderinger udsendes fra 2025.

Disse oplysninger fremgår også af ejendomsvurderingsloven, der blev vedtaget tilbage i maj.

I materialet fra mødet indrømmer Skatteministeriet også, at det er en af årsagerne til, at der findes en række eksempler på "meget høje grundværdier".

- Dette skyldes blandt andet udfordringer i forhold til fortolkning af plangrundlaget, for eksempel markant for mange udstykningsmuligheder, udnyttelsesprocent eller potentielle anvendelser på en grund, skriver ministeriet.

Problemerne med plangrundlaget er også en historie, som DR Nyheder tidligere har afsløret.

Ifølge flere eksperter rammer problemerne boligejere i massevis, der ender med en forkert foreløbig vurdering og dermed et forkert skattegrundlag til næste år.

- Man kan ikke være bekendt at lave sådan et system. Jeg synes, at det er en alvorlig bekræftelse af, at processen med at udarbejde ejendomsvurderingerne er grebet forkert an, siger Esben Munk Sørensen, der er tidligere professor ved Aalborg Universitet og ekspert i kommunale servitutter.

Hvor efterlader det borgerne?

- De er ikke retsløse, fordi der er tale om en foreløbig vurdering, som de får mulighed for at få rettet. Men man beder borgerne om at lave det arbejde, som vurderingsmyndighederne skulle gøre.

- Det er en urimelig byrde at lægge på folk, og de skal have et højt kompetenceniveau for at håndtere det. Eller også skal de betale konsulenter for at få det løst eller formuleret en klage, siger Esben Munk Sørensen.

Grundværdi gik fra 100.000 til 61 millioner kroner

En af de boligejere, som har talt med DR Nyheder, er Rikke Andersen. Hun ejer en stor landejendom på 5,5 hektar mellem Svenstrup og Frejlev i Nordjylland.

Grunden var tidligere vurderet til 105.600 kroner. Men i hendes foreløbige vurdering er samme værdi nu sat til 61,5 millioner kroner.

Rikke Andersen kommer ikke til at betale mere i grundskyld til næste år, selv om hendes grundværdi er steget med 58.210 procent.

Hun får nemlig en skatterabat på hele skattestigningen - lige som alle andre boligejere, hvis skat på papiret stod til at stige.

Det er først, når en ny ejer overtager efter 1. januar næste år, at skattestigningen vil træde i kraft.

Og det har betydning for Rikke Andersen, som går med overvejelser om at sælge sin bolig. De planer er nu sat på pause.

- Der er ikke mange i 2024, der har råd til at blive beskattet af en grundværdi på de 61 millioner. Så på den måde er jeg stavnsbundet på hænder og fødder med hensyn til at sælge, indtil jeg kender den rigtige grundværdi, har hun sagt til DR Nyheder.

Hun var stærkt forundret, da den nye, foreløbige vurdering tikkede ind. For hun kan ikke bare udstykke grunden til villaer.

Den er ifølge Rikke Andersen underlagt mange restriktioner, fordi det er et særligt område med grundvandsbeskyttelse.

Men de restriktioner i udnyttelsen af hendes grund har myndighederne efter alt at dømme ikke taget med, da de lavede den foreløbige vurdering. I stedet har de vurderet, at hun kunne bygge mere på grunden eller udstykke den.

- Det er helt ude i hampen, for den her grund vil aldrig nogensinde kunne udstykkes. Men de har tænkt, at der kan være mange byggegrunde på den, siger hun i dag og fortsætter:

- Hvis det var sket i en privat virksomhed, så var de ansvarlige allerede blevet smidt ud.

Skatteministeren har flere gange sagt, at man kan få rettet åbenlyse fejl og få rettet vurderingen ved et eventuelt salg. Hvorfor er der så et problem?

- Jeg synes, at skatteministeren negligerer problemet. Min bekymring er der stadigvæk. For selvom jeg klager, så ved jeg ikke, hvad de når frem til. Hvis det for eksempel er 30 milioner kroner, så er det jo stadig skudt ved siden af, siger Rikke Andersen.

Ekspert: Skaber enorm usikkerhed

I det gamle vurderingssystem kan alle slå oplysninger om en grunds begrænsninger op.

Du kan også tjekke dine mulige begrænsninger her.

Derfor ryster skatteadvokat Thomas Booker også på hovedet over, at myndighederne har sendt 1,8 millioner vurderinger på gaden, hvor mange af de oplysninger nu er slettet.

For selvom du som boligejer ifølge skattemyndighederne kan klage i 2025, så kan det lige nu have store konsekvenser, mener han.

- Det er jo ikke en situation, som man som boligejer ønsker at stå i. Det vil jo ikke være særlig hensigtsmæssigt at skulle ud og sælge, fordi den nye ejer vil skulle betale en kæmpe grundskyldsregning.

- Og forestil dig, du skal gå ned i banken og have nyt lån, så kigger banken jo også din økonomi igennem. Banken vil tænke, at det ser ud som om, at der ligger en regning og venter, siger han.

Kan boligejerne være tilfredse med det her resultat?

- Nej, det kan de ikke. Særligt ikke fordi de kommer til at leve i den her store usikkerhed i rigtig lang tid, hvor de får enorme grundværdiansættelser, som de så skal håbe på bliver reguleret, siger Thomas Booker.

Minister: Ingen kommer i klemme

Det er ikke alle boligejere, som har fået en højere grundværdi end ejendomsværdi, der er ramt af, at skattevæsnet ikke har taget alle begrænsninger med.

Der kan nemlig sagtens være gode grunde til, at grundværdien er steget markant, har skattemyndighederne forklaret.

Myndighederne vurderer nemlig grunden ud fra, hvordan den udnyttes bedst. Et eksempel er, hvis grunden i virkeligheden faktisk kan udstykkes, så vil det kunne give en markant forhøjet grundværdi sammenlignet med i dag.

Der kan dog også være tusindvis af boligejere, der er ramt af problemet, selv om deres grundværdi ikke er højere end ejendomsværdien.

Det er boligejere med begrænsninger på deres grund, som kun i mindre grad trækker værdien ned.

Skatteminister Jeppe Bruus (S) forklarer, at det nu er op til Vurderingsstyrelsen at undersøge de problemer, som udrulningen af de foreløbige vurderinger har medført.

- Når man ruller vurderinger ud for første gang i mange, mange år og laver et system, der bygger på data, så kan der være fejl i det, siger han og fortsætter:

- Der har været nogle eksempler fremme, og det er også derfor, at jeg har bedt Vurderingsstyrelsen kigge på det og på nogle andre ting. Der kan være fejl i plandata. Det har jeg og Vurderingsstyrelsen været åbne om undervejs.

Hvornår skal den analyse ligge klar?

- Jeg kan ikke sige noget om, hvor hurtigt den er klar, siger Jeppe Bruus.

Kan du garantere, at alle boligejere, der gerne vil ændre deres vurdering, også når at få den ændret, inden deres forskudsopgørelse kommer i midten af november?

- Jeg kan ikke give nogen garanti, siger han.

Eksperter kritiserer, at man som boligejer i det her system ikke har en garanti for at få rettet fejl, og at man kan komme i klemme ved et boligsalg? Hvad siger du til den kritik?

- Otte ud af 10 får en skattelettelse, og dem, der ikke får en skattelettelse, får en skatterabat. Det vil sige, at der jo ikke er nogen, der økonomisk kommer i klemme, siger ministeren.

Rikke Andersen er gået fra cirka 100.000 til 61 millioner kroner i grundværdi, kan hun være sikker på at få ændret vurderingen?

- Hvis man står i en salgssituation og siger til Vurderingsstyrelsen, at man har en ejendomsmægler, der siger, at man kan sælge grunden for to millioner og en vurdering, der hedder 61 millioner, så skal det selvfølgelig rettes til i den foreløbige vurdering, siger skatteminister Jeppe Bruus.