Erhvervskorrespondent: Lån med renteswap er blevet for farligt

Renteswap er meget risikofyldt, og dårlige erfaringer med lånetypen har gjort den upopulær.

Hvis man køber en lejlighed i en andelsforening med swaplån gør man klogt i at undersøge, hvad risikoen ved lånet er, og hvornår låneperioden udløber. (Foto: Colourbox © Colourbox)

Før finanskrisen var et lån med renteswap "det nye sort".

Det betød, at mange andelsforeninger i årene 2004-2008 indgik aftaler med realkreditinstitutter om at bytte rentevilkår.

Typisk ændrede de deres lån med variabel rente til et lån med en fast rente i fx 15, 20 eller 30 år.

Andelsforeningerne fik at vide, at de dermed havde udsigt til at få et billigere lån med en fast rente, som var lavere end den fastforrentet 30-årige realkreditlån. Og samtidig kunne have en fast terminsudgift, der sikrede dem mod pludselige ændringer i huslejen.

Men så kom den økonomiske nedtur, hvilket siden både har betydet markante rentefald og faldende boligpriser. Og det har givet lån med en rente-swap en negativ markedsværdi.

- Det stemte jo ellers ikke overens med økonomiske forudsigelserne om, at lavere renter ville få boligpriserne til at stige, bemærker DR Nyheders erhvervskorrepondent Nina Munch-Perrin.

Fem procent er altid fem procent

Hvis en andelsboligforening har indgået en renteswap-aftale, forpligtiger den sig eksempelvis til at betale en fast rente på fem procent i 30 år.

Men hvis markedsrenten falder til fire procent, betaler foreningen nu en overrente, for den har forpligtet sig til at betale fem procent.

Stiger markedsrenten derimod til seks procent, har renteswappen en positiv markedsværdi: for så slippet andelsforeningen med sit renteswap billigere end markedet tilsiger.

Korrespondent: Det var ikke en god idé

Men markedsrenten faldt. Og faldt. Og i dag står en række andelsboligforeninger derfor med håret i postkassen efter at have tegnet lån med renteswap i op til 30 år.

AB Duegården på Frederiksberg i København er en af de boligforeninger, hvor risikable swap-lån har gjort ejendommens gæld langt større end ejendomsvurderingerne.

I december 2014 fik AB Duegården dog lov til at gå konkurs af Sø- og Handelsretten. Andelshaverne blev i stedet lejere. På den måde kunne andelsforeningen slippe løs af den endeløse gældsfælde. I hvert fald foreløbig, for kreditorerne fra Nykredit har anket dommen.

Sagen om Duegården er langtfra eneste eksempel, og renteswap bliver derfor ikke længere benyttet, fordi de dårlige erfaringer har haft for store økonomiske konsekvenser for låntagerne.

- I dag ved man, at en renteswap til andelsboligforeninger ikke er den gode idé, som man forestillede sig. Og oprindeligt var det altså også et låneprodukt, der var rettet mod rigtige virksomheder.

- Ingen andelsboligforeninger tegner nye lån med swap længere, og interesseen er der ikke mere. Dels på grund af den meget negative omtale, der har været af lånetypen. Dels fordi renterne er så lave, at en swap ikke er interessant længere, forklarer Nina Munch-Perrin.

Håber markedet ændrer sig

Nina Munch-Perrin understreger, at der dog også er mange andelsboligforeninger, som har lært at leve med deres renteswap. De venter på, at renten stiger, så renteswappen bliver en mindre dårlig forretning - eller tæller ned til, at renteswappen løber ud, så værdien går i nul igen.

Men hvis man i dag skal ud og købe en andelsbolig i en forening med renteswap, skal man derfor grundigt sætte sig ind i lånets løbetid og vilkår før et køb.

- Det er eksempelvis vigtigt først at undersøge, hvornår låneperioden udløber, for man kan ikke komme ud af en swapaftale, siger hun.

I Pengemagasinet på DR1 klokken 21.55 i aften kan du få gode råd til, hvordan du køber en andelslejlighed.

FacebookTwitter