Hul i Lauritz.com pengekasse – stadig mystik om problemejendom

Nordens største auktionshus kæmper stadig med at få solgt en ejendom i København, der skal tjene som koncernens nye hovedkvarter, men også skaffe tiltrængte millioner i pengekassen.

Rovsingsgade 68 - Lauritz.com (Foto: søren bidstrup © Scanpix)

Det er en lagerbygning som så mange andre. Ejendommen på Rovsingsgade 68 i København ligger i et industrikvarter på grænsen mellem Østerbro og Nordvest, og kvarterets graffitimalerne har gennem årene generøst hjulpet til med den ydre dekoration.

Snart skal der vrimle af liv. De tre etagers beton skal bygges om og danne rammerne for Nordens største auktionshus, Lauritz.com. Eller det er i hvert fald planen. Men indtil videre har bygningen været en økonomisk akilleshæl for auktionshuset, der sidste år gjorde sin entré på den svenske vækstbørs First North.

For Lauritz.com vil meget gerne leje, men ikke eje ejendommen, og leder derfor med stor ihærdighed efter en køber, som kan hælde millioner i auktionshuset sultne pengekasse. Administrerende direktør Mette Rode Sundstrøm lyder dog ikke som en kvinde, der har en løsning inden for umiddelbar rækkevidde.

- Det er lidt svært at sige, hvornår det kan falde på plads. Det kan være ret kortsigtet. Men det kan også være på længere sigt. Vi presser jo på, alt hvad vi kan, fordi vi stadigvæk gerne vil have den handel lavet, siger hun i et dobbeltinterview med finansdirektør Claus Boysen til DR Nyheder i forbindelse med koncernens årsregnskab i dag.

Bygning er ”arv” fra stifter

Når auktionshuset overhovedet er endt som indehaver af skødet af lagerhallen på Rovsingsgade, er det som en slags ”arv” fra Lauritz.coms stifter – og nuværende bestyrelsesformand - Bengt Sundstrøm.

Han købte tilbage i 2009 selv bygningen for 59 millioner kroner via sit eget private holdingselskab. Men ejendommens værdi raslede ned og blev nedskrevet med over 28 millioner kroner. Det blev så besluttet, at bygningen skulle fungere som nyt hovedkvarter for Lauritz.com, og i 2015 købte auktionshuset bygningen fra Bengt Sundstrøm til en pris på omkring 50 millioner kroner.

Når Lauritz.com siden da alligevel har forsøgt at sælge bygningen, er det ifølge finansdirektør Claus Boysen fordi det aldrig har været auktionshusets ambition at eje ejendomme.

- Vores ambition er at have penge til at drive en vækst og lave opkøb, og derfor giver det god mening ikke at binde sin likviditet i en ejendom. Så derfor har vi en ambition om at vi gerne vil sælge den, siger han.

Fra lagerhal til moderne tagterasse

Planerne om det nye hovedkvarter er omfattende. Auktionshuset har selv været meget fåmælt omkring ombygningen. Men DR Nyheder fik 15. november sidste år aktindsigt i dokumenter fra Københavns Kommune, der i detaljer beskriver planerne.

Her fremgår det, at stort set kun de ydre betonvægge skal blive stående. Indmaden i den nuværende lagerbygning skal skrælles ud og erstattes af et nyt moderne byggeri i tre etager på 7100m2.

Stueetagen skal primært fungere som showroom. Her kan sælgere og købere komme ind og få eksperter til at vurdere genstande. Ud fra tegningerne skal første sal primært udlejes til andre erhvervsdrivende. Anden sal ser ud til at blive administrationens hjerte. Her skal der indrettes kontorer til ledere og direktion, kundesupport, mødelokaler, auditorium, fitnesslokale og kantine. Og prikket over i’et bliver en stor tagterrasse.

Kilder i ejendomsbranchen har kigget på planerne og overfor DR Nyheder vurderet, at et byggeri af den kaliber typisk koster mellem 6.000 og 8.000 kroner per kvadratmeter. Det vil i dette tilfælde sige mindst 42 millioner kroner.

Lauritz.coms finansdirektør Claus Boysen vil dog ikke kommentere om de tal ligger i nærheden af auktionshusets budgetter.

- Vi har arbejdet med nogle forskellige planer, og der er ikke nogle af dem, vi har givet markedet indsigt i. Så det har vi ikke mulighed for at kommentere yderligere på nuværende tidspunkt, siger han til DR Nyheder.

Hvem skal betale regningen?

Sikkert er det, at der kommer en stor millionregning. Mindre sikkert er det, hvem der skal og kan betale regningen. Og deri ligger måske en del af forklaringen på, hvorfor det indtil videre har været så svært at få bygningen solgt.

For lagerbygningen på Rovsingsgade var egentlig allerede blevet solgt til Ejendomsselskabet Norden via en såkaldt ”Sale and Lease-back-aftale” sidste år. Den betød, at Lauritz.com forpligtede sit i et uopsigeligt lejemål på 15 år.

Men handelsaftalen var strikket sammen sådan, at Norden havde mulighed for at springe fra købet, og den mulighed valgte ejendomsselskabet i sidste øjeblik. Efterfølgende har handlen været omgivet af mystik. Ingen af parterne ønskede at forklare, hvorfor den faldt til jorden. Lauritz-direktør, Mette Sundstrøm nøjes overfor DR Nyheder med at omtale det som ”rigtig ærgerligt”

En teori kunne være, at Norden var gået med til at købe en moderne istandsat bygning, men Rovsingsgade 68 er stadig er en slidt lagerbygning. Og spørgsmålet er, om Lauritz.com i øjeblikket har det fornødne økonomiske råderum til at stå for byggeprojektet.

Økonomi forbedret, men stadig høj gæld

Af årsregnskabet fra 2016, som blev offentliggjort i dag, fremgår det, at selskabets økonomiske situation er blevet markant forbedret i forbindelse med børsnoteringen i sommer. Gælden er reduceret med cirka 100 millioner, indtjeningen er steget og egenkapitalen øget markant til 62 millioner.

Men gælden er stadig meget høj i forhold til indtægterne. Og når man ser nærmere på strømmen af penge, der ryger ind og ud af selskabet, er det hovedsageligt engangsindtægter fra salg af aktier i børsnoteringen, der er forklaringen på, at pengestrømmene var positive sidste år med 33 millioner kroner.

Indtægterne er knap så sikre de kommende år. Her gælder der om at få hive flere penge hjem fra selve driften, blandt andet på salærer fra købere og sælgere af auktionsgenstande. På udgiftssiden står Lauritz.com stadig med et obligationslån på 234 millioner kroner til en årlig rente på 7,5 procent, der skal være med til at finansiere auktionshusets vækstambitioner.

Likviditeten og evnen til at betale af på gælden kan blive udfordret, og der er ingen tvivl om, at indtægter fra et salg af ejendommen på Rovsingsgade vil være tiltrængt. Claus Boysen har tidligere budgetteret med, at et salg kunne forbedre likviditeten med omkring 50 millioner kroner.

Men spørgsmålet er, om auktionshuset selv kan finde pengene til en ombygning først. Ifølge finansdirektør Claus Boysen er det dog slet ikke sikkert, at Lauritz.com selv skal betale for istandsættelsen.

- Det kommer jo altid an på, hvordan vi i givet fald ville forhandle med en potentiel køber om, hvad det er, vi lægger vægt på. Og det kommer jo frem, når vi har noget mere konkret. Det kan både være, at vi selv ombygger og sælger den bagefter. Eller at man sælger den, som det er, og de ombygger den. Der findes mange forskellige varianter af det.

Men hvis det skulle ende med, at I selv skulle stå for det, har I så råd til det?

- Det er jo helt klart en del af planen, når vi går ind i sådan en kontrakt og forpligter os, så er det fordi, at vi har råd til det.

Ikke tilladelse fra kommunen

Det kan være også være, at potentielle købere afventer grønt lys fra Københavns Kommune. Det fremgår nemlig af den aktindsigt, DR Nyheder fik i november, at der lige nu ikke ligger en tilladelse til at bygge på Rovsingsgade 68.

Det kan dog være af mindre betydning. For Lauritz.com fik allerede i slutningen af 2013 kommunens tilladelse til det omfattende byggeprojekt. Men da der ikke er blevet sat noget byggeri i gang siden og den slags tilladelser udløber efter tre år, starter hele processen nu forfra.

- Nu er vi i dialog med kommunen igen, og forventer at få de samme tilladelser én gang til. For vi har jo været igennem alting med kommunen, siger Mette Rode Sundstrøm.

Ifølge hende har der i længere tid været forhandlinger med flere forskellige aktører omkring bygningen på Rovsingsgade.

- Det er bare nogle lidt lange processer for nogle af dem, fordi det er en stor ejendom og det er et større projekt, der ligesom skal beskrives. Og alt efter af, hvad det er for en potentiel køber vi snakker med, så har de en masse overvejelser på deres side af bordet. Men vi har nogle udmærkede forhandlinger, der kører. Det er lidt svært at sige, hvornår de kan falde på plads.

Lauritz.com blev børsnoteret i sommer til en pris på godt 15 kroner per aktie. Siden da er markedsværdien halveret, blandt andet fordi selskabet har skuffet med betydelig lavere omsætning, end det ledelsen lovede ved indgangen til 2016.

Facebook
Twitter