Jyske Bank: Politisk indgreb giver andelsboliger prisfald på 15 procent

Politisk aftale giver prisfald og rentestigninger, lyder det fra landets tredjestørste bank.

Andelshavere kan se frem til stigende renter og bidragssatser efter politisk aftale om indgreb i boligreguleringsloven. (Foto: Olafur Steinar Gestsson © Scanpix)

Det kommer til at gå ud over andelsbolighavere, at et politisk flertal med boligminister Kaare Dybvad (S) i spidsen torsdag indgik en aftale, der skal skræmme de aggressive boligspekulanter ud af byerne.

For selv om indgrebet blev betegnet som en nålestiksoperation, der skal fjerne de brodne kar fra udlejningsmarkedet, så kan tusindvis af andelshavere se frem til skrumpende andelsbeviser.

Sådan lyder vurderingen fra Jyske Bank, der har gennemgået bankens egne udlån til andelsboligforeninger.

- Vi har regnet på de andelsboliglån, vi har på bogen, og der er vi kommet frem til, at andelsværdierne skal 15-16 procent ned, siger Mikkel Høegh, der er boligøkonom i Jyske Bank, som er den tredjestørste bank i Danmark.

Ministeriets beregning: Fald på 3 procent

Et prisfald på 15-16 procent ligger et godt stykke fra Boligministeriets egne vurderinger.

Her er man i et beregningsark nået frem til, at de valuarvurderede andelsboliger skal ned med omkring 3 procent.

Blandt andet ligger der i aftalen en friholdelse af andelsboligerne, fordi de bliver skånet for en såkaldt karensperiode, der skal holde boligspekulanter fra at sikre sig en hurtig gevinst på danske udlejningsboliger.

Men forsøget på at friholde andelsboligerne fejler, lyder det fra Mikkel Høegh:

- Jeg mener ikke, det er lykkedes at friholde andelsboligerne. Sådan som man værdiansætter en andelsforening, der kan man ikke bruge friholdelsen til noget, siger Mikkel Høegh.

- Det er vigtigt at forstå, at tingene hænger sammen her. En andelsboligs værdi hænger sammen med en udlejningsejendoms værdi, og når den falder i værdi, så falder andelsboligerne også i værdi, fortsætter han.

Rentestigninger

Der bliver stor forskel på, hvordan de enkelte andelsforeninger, der er finansieret gennem Jyske Bank, vil blive ramt af de nye værdiansættelser.

Bor man i en hårdt belånt andelsforening, skal man være forberedt på at æde den største regning.

Prisfaldet går nemlig ud over belåningsgraden, som makimalt må være 80 procent af ejendommens værdi. Og derfor vil der være eksempler på, at man skal skaffe ny kapital til sin forening.

- I første omgang vil nogle af de overbelånte foreninger og deres banker skulle stille supplerende sikkerhed. Det ville være naturligt at kigge på dette og hæve bidragssatserne, siger Mikkel Høegh.

Bidragssatserne er det gebyr, realkreditselskabet tager for at administrere et realkreditlån.

Mikkel Høegh forventer også, at prisfaldet vil give rentestigninger på banklånene for den enkelte andelshaver.

Og så skal man indstille sig på en svagere kreditvurdering, når man næste gang går ned i banken for at tage et lån, lyder udmeldingen fra Jyske Banks boligøkonom.

- Hvis man gerne vil ud at låne til køb af bil eller sommerhus, så risikerer man nu at være et dårligere kort, simpelthen fordi den økonomi, der er i foreningen, også påvirker ens egen privatøkonomi, siger Mikkel Høegh.

Kaare Dybvad afviser prisfald

Boligminister Kaare Dybvad afviser over for DR Nyheder, at det politiske indgreb skulle føre til et prisfald for andelsboliger.

Han fastholder, at den femårige karensperiode for udlejningsejendomme ingen betydning har for andelsboligforeningerne.

- Vi har fået Finanstilsynets ord for, at karensperioden ikke påvirker andelsboligernes værdi. Hvis Jyske Bank alligevel vil lade karensperioden påvirke deres prissætning, så er det jo et valg, de har truffet i banken. Det må de selv stå på mål for, siger han.

Han er nu kaldt i samråd i Folketingets boligudvalg, hvor han skal redegøre for sagen i lyset af Jyske Banks nye vurderinger.

Fakta om boligaftale

  • Spekulantstop: Der indføres en såkaldt karensperiode, så der skal gå mindst fem år fra en ejendom overtages, til den kan 'gennemgribende moderniseres'.

  • Grønt incitament: Karensperioden på fem år bortfalder, hvis en ejendom energiforbedres for mindst 3.000 kroner per kvadratmeter.

  • Huslejebremse: Lejen må ikke fastsættes over 'det lejedes værdi' (10 procent over), men vil fremadrettet alene kunne fastsættes til maksimalt det lejedes værdi.

  • Grønt energikrav: Der indføres et skærpet energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer, når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller man har løftet ejendommens energiklasse.

  • Forbud mod ’flytte-penge’: Det bliver forbudt at tilbyde lejer penge for at opsige sit lejemål.

  • Huslejenævn: Der sættes gang i initiativer, som vil styrke huslejenævnene og øge gennemsigtigheden.

  • Besigtigelse: For at modvirke 'fup-moderniseringer', indføres krav om, at lejemålets stand før en '§ 5.2-modernisering' skal dokumenteres ved en besigtigelse fra huslejenævnet.

Kilde: Transport- og Boligministeriet.