Boligkøbere og eksperter om sjuskede tilstandsrapporter: De bygningssagkyndige har for travlt

Kontrollen på området er minimal, og de fejlfyldte rapporter efterlader husejere i økonomisk ruin.

En mangelfuld tilstandsrapport førte til, at Jimmy og Carina Klitgaard Bruun købte et hus, som de endte med at måtte rive ned.

- Vi har ingen tillid til systemet. Vi kunne lige så godt have købt et hus uden tilstandsrapport.

Carina og Jimmy Klitgaard Bruun står på grunden, hvor deres hus lå, indtil det blev revet ned.

En ældre hyggelig landejendom, beliggende i dejlige grønne omgivelser tæt ved Limfjorden til 1.350.000 kroner.

Jimmy og Carina Klitgaard Bruun bor i dag i en pavillon med deres fire børn.

- Det var drømmen om livet på landet. Det var det, vi faldt for. Det var selvfølgelig lidt gammelt, men man kunne sætte sit præg på det og gøre det til ens eget, siger Jimmy Klitgaard Bruun.

Tilstandsrapporten fra firmaet Domutech giver ikke anledning til bekymring. Huset er i god stand i forhold til dets alder. Der må forventes enkelte reparationer og almindelig vedligeholdelse, står der.

Det viser sig bare at være langt fra sandheden, og drømmen bliver snart et regulært mareridt.

- Vi får nøglen og overtager huset, og så er det jo ned ad bakke derfra, siger Jimmy Klitgaard Bruun.

- Da vi piller tapetet af væggene, dukker der kæmpestore fugtplamager op. Væggen er helt lilla og sort, siger Carina Klitgaard Bruun.

Huset er så medtaget af fugt, at det kræver en gennemgribende renovering. Anslået pris; 1.100.000 kroner. Penge parret ikke har, så det ender med, at de selv river huset ned. De bor i dag i en pavillon med deres fire børn og håber på med tiden at få råd til at bygge et nyt hus.

  • Huset så flot ud i salgsopstillingen, og tilstandsrapporten gav ikke anledning til bekymring.
  • Indenfor så huset også fint ud.
  • Men da Jimmy og Carina tog gulvtæpperne af, opdagede de store fugtplamager og skimmelsvamp i store dele af huset.
  • Da tapetet kommer af, var der også fugtskader op af væggene.
  • Fugten stammer blandt andet fra murværket, der er blevet isoleret indefra med forsatsvægge.
  • Huset var så gennemtæret af fugt og skimmelsvamp, at Jimmy og Carina endte med at rive det hele ned.
1 / 6

- Vi står tilbage med et hul i jorden. Det har kostet meget, og vi har været rimeligt pressede som familie, siger Carina Klitgaard Bruun.

Danmarks hurtigste bygningssagkyndige

I tilstandsrapporten kan man se, at den bygningssagkyndige, der gennemgik huset, brugte en time og ti minutter på gennemgangen af ejendommens 321 kvadratmeter, og efterfølgende har det vist sig, at han overså otte skader.

- Vi ved ikke, hvor lang tid det tager at udarbejde en tilstandsrapport, men set i bakspejlet så giver det overhovedet ikke nogen mening at være færdig med at gennemgå alle punkter efter en time og så mene, at det er fyldestgørende, siger Carina Klitgaard Bruun.

Og eksemplet fra Nordjylland er ikke enestående. DR’s forbrugerprogram Kontant fortalte i sidste uge om andre lignende eksempler, hvor familier risikerer økonomisk ruin efter at have købt et hus på baggrund af en fejlfyldt tilstandsrapport. Også her var der eksempler på, at gennemgangen af husene måske var gået for stærkt.

- Det tager lang tid at gennemgå et hus og beskrive det korrekt. Man bør ikke kunne lave mere end to tilstandsrapporter om dagen, siger rådgivende ingeniør Per Grunert.

Ifølge hans vurdering bør en seriøs gennemgang af et almindeligt hus tage minimum to timer ude i huset samt to timer ved skrivebordet.

Men den bygningssagkyndige, der gennemgik Carina og Jimmys hus, brugte altså kun én time og ti minutter på gennemgangen, og det viser sig da også, at han er en travl herre.

Manden var i 2020 blandt de fem hurtigste bygningssagkyndige i Danmark.

De uafhængige eksperter, Kontant har talt med, vurderer, at en bygningssagkyndig maksimalt kan lave 450 rapporter på et år. Men de fem hurtigste laver altså væsentlig flere end det, og Danmarks hurtigste bygningssagkyndige laver hele 877 tilstandsrapporter samt 384 energirapporter.

Alene i juli måned 2020 laver han 144 rapporter. Det er mere end seks om dagen i gennemsnit.

Kontant har rekonstrueret onsdag den 15. juli 2020, som det fremgår af videoen. Her begynder den bygningssagkyndige sin dag kl. 8.25 i Holeby på Lolland og slutter kl. 21.15 i Næstved. Han gennemgår syv huse på én dag.

Befinder sig på to forskellige adresser samtidig

Kontant har undersøgt alle hans rapporter i en periode på to uger. Ifølge tidsangivelserne i rapporterne sker det fire gange, at han er på to forskellige adresser på samme tidspunkt. Og i flere tilfælde er perioden, fra han forlader et hus, til han står i et andet så kort, at det er fysisk umuligt at nå fra den ene adresse til det anden.

Danmarks hurtigste bygningssagkyndige lægger da heller ikke skjul på, at han har travlt.

- Jeg er i hvert fald den, der laver mest, siger han, da Jacob Kragelund ringer ham op.

Og hvordan når han at lave alle de rapporter?

- Hårdt arbejde. Simpelthen, siger han og afviser at tempoet er en udfordring i forhold til kvaliteten.

- Det er der ikke noget problem i overhovedet, som jeg ser det, siger han.

Danmarks hurtigste bygningssagkyndige medgiver dog, at han ikke kan være to steder på én gang. Der er sket fejl i tidsangivelserne, siger han, men afviser, at der er risiko for, at han også laver andre fejl i rapporterne. Påstanden om at man ifølge Per Grunert maksimalt kan lave to rapporter om dagen, vil han ikke forholde sig til.

- Det har jeg ikke nogen bemærkninger til overhovedet, siger han, men sender efterfølgende en mail til Kontant, hvor han skriver, at han får meget få klager, og at kvaliteten af hans arbejde ikke afviger fra det, der forlanges af Sikkerhedsstyrelsen.

Det kan ikke lade sig gøre

Kontant har forelagt tallene for formanden for Danske Boligadvokater, Niels Erlandsen.

- Det er godt nok mange og væsentligt mere, end jeg troede, man nåede at lave. Når man skal nå så mange ejendomme, så er jeg bekymret for kvaliteten i sidste ende, siger han.

Per Grunert mener heller ikke, at én mand kan lave 877 gennemarbejdede og retvisende rapporter på et år.

- Det kan ikke lade sig gøre. Heller ikke hvis han arbejder i weekenderne og alle andre dage. Så har han været hurtigt inde og ude, og så tror han selv, at han er verdensmester i at se det hele på den halve tid. Men det er der ingen, der er. Man er nødt til at være ordentlig og bruge den tid, der skal til, siger han.

Fire af Danmarks fem hurtigste bygningssagkyndige er ansat i firmaet Domutech. Det gælder blandt andet Danmarks hurtigste bygningssagkyndig og ham, der overså otte fejl i Carina og Jimmy Klitgaard Bruuns hus.

Kontant har forsøgt at få en kommentar fra Domutechs direktør, Christian Thysen. Han mener ikke, at travle bygningssagkyndige generelt laver flere fejl end andre, men ønsker ikke at stille op til et interview om sagen.

Mæglere blander sig i arbejdet

Men hvorfor har de bygningssagkyndige så travlt?

Penge kan være én forklaring. En bygningssagkyndig får cirka 2.500 kroner pr. rapport uanset hvor meget tid, han eller hun bruger på opgaven. Der er altså et klart incitament til at lave mange rapporter.

Desuden får den bygningssagkyndige i mange tilfælde først betaling, når huset er solgt eller efter et år, hvis det ikke bliver solgt.

- Det er rystende at høre, for så får den bygningssagkyndige en interesse i at ejendommen bliver solgt. Det sætter spørgsmålstegn ved hele uvildigheden, så det bør der gribes ind over for, siger Niels Erlandsen.

En anden forklaring på de mangelfulde rapporter kan være, at de bygningssagkyndige presses af ejendomsmæglerne.

I 2005 blev det ellers ulovligt for ejendomsmæglerne at bestille tilstandsrapporter direkte ved bygningssagkyndige netop for at sikre uvildige rapporter. Kun i særlige tilfælde, hvor sælger ikke selv er i stand til at bestille en rapport, kan en ejendomsmægler gøre det.

Alligevel bestilles to ud af tre tilstandsrapporter i dag af en ejendomsmægler. Nu sker det blot via forsikringsselskaberne.

Men som det fremgår af videoen her, tager ejendomsmæglere fortsat direkte kontakt til de bygningssagkyndige. Konkret klager en mægler blandt andet over, at en navngiven bygningssagkyndig er for hård og kritisk i sine bedømmelser, og mægleren vil gerne undgå vedkommende fremover.

- Det er jo problematisk, hvis man går ind og siger, at i øvrigt godkendte bygningssagkyndige ikke kan bruges, fordi de er for grundige eller kritiske i deres beskrivelse, siger Niels Erlandsen.

Det er ulovligt

Ifølge vicedirektør i Dansk Ejendomsmæglerforening, Anders Palmkvist, må en mægler da heller ikke blande sig i de bygningssagkyndiges arbejde.

- Det er ulovligt. Han må ikke bestille en rapport direkte ved den bygningssagkyndige. Det kan være han har misforstået reglerne, og så må vi jo informere ham om reglerne, for han må ikke tage kontakt til den bygningssagkyndige, siger Anders Palmkvist.

Han mener ikke, det er et problem, at de bygningssagkyndige først får betaling, når huset er solgt, men ærgrer sig over eksemplerne på indblanding i de bygningssagkyndiges arbejde.

- Det er da ærgerligt, for de skulle gerne kende til reglerne, for vi informerer dem nøje om reglerne, og det har hårde sanktioner, hvis de bliver indbragt, siger Anders Palmkvist.

Kontrollen på området er minimal

I Brancheforeningen for beskikkede bygningssagkyndige stiller direktør Bjørn Christiansen sig også tvivlende over for kvaliteten af arbejdet, når én mand laver over 600 rapporter om året.

- Det er klart, at når man står med rapportproduktioner, der er så høje, så kan tingene godt kamme over. Hvor det kammer over, det ved jeg ikke, men det lyder lidt som om, man konkurrerer med fysikkens love, siger han og efterlyser mere kontrol fra Sikkerhedsstyrelsens side.

- Hvis opdagelsesrisikoen er meget lille, så svigter fokus også nogle gange. Så det har en enorm, generel præventiv effekt, når styrelsen gennemfører de her kontroller, siger Bjørn Christiansen.

I 2019 lavede Sikkerhedsstyrelsen 314 stikprøvekontroller af 81.000 tilstandsrapporter svarende til 3,7 promille. Der var fejl i 19 af de 314 rapporter.

- Vi har sagt det igen og igen; lav nu kontrol, kontrol og kontrol. Men det er som om, myndighederne har haft et andet fokus. Så vi har grundlæggende et problem med kontrolomfanget, og jeg vil skyde på, at vi formentlig skal op på kontrol af 1.000 rapporter om året, før vi får noget, vi kan bruge til noget, siger Bjørn Christiansen.

Kontant vil gerne spørge Sikkerhedsstyrelsen, hvorfor antallet af kontroller er så lavt, men styrelsen har ikke ønsket at svare på spørgsmålene. Erhvervsminister Simon Kollerup (S), der er politisk ansvarlig for området, har afvist at stille op til et interview i Kontant, men til Radioavisen siger ministeren nu, at han vil fordoble kontroltrykket på de 90.000 årlige tilstandsrapporter fra 300 til 600.

- Vi fordobler risikoen for, at de byggesagkyndige kan blive taget ud til kontrol, så de skal have bedre styr på deres tilstandsrapporter, siger Simon Kollerup.

Artiklen er opdateret kl. 9.25 med en kommentar fra erhvervsminister Simon Kollerup (S).

Facebook
Twitter

Mere fra dr.dk