Lav rente? Ja, men gebyrer æder af boligejernes besparelse

Gebyrer på realkreditlån er i himmelflugt, og det møder kritik. Det handler om at polstre, siger branchen.

Antallet af boliger, der går på tvangsauktion, fordi ejerne ikke kan betale, har været faldende fra 5300 boliger i 2010 til et foreløbigt tal på under 3500 boliger i 2014 (Foto: Foto: Danbolig- Nakskov)

Renten på boliglån er historisk lav. Men inden boligejerne jubler for højt over deres realkreditlån, er det klogt at se nærmere på, hvad der samtidig er sket på gebyrsiden. Særligt den såkaldte bidragssats er nemlig steget.

- Det er sådan, at bidraget i dag ofte er væsentligt større end rentebetalingen, siger Curt Liliegreen, der er sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter.

Fra ni til 20 milliarder

Boligejere med flere lån kan risikere, at de dyreste koster 23.000 kroner om året pr. lånt million, hvoraf kun de 1.500 kroner går til renter. Resten er gebyrer til realkreditselskaberne.

De penge, boligejerne betaler i bidragssats, går til realkreditinstitutterne som en slags administrationsgebyr. Det er op til det enkelte realkreditinstitut at fastsætte bidragssatsen, og størrelsen er ofte afhængig af størrelsen på din friværdi: Jo mere risikabelt lån, des højere bidragssats.

Bidragssatsen æder boligejernes fortjeneste

I 2010 havde realkreditinstitutterne på den måde en indtægt på 12,5 mia. kroner i bidragssats, mens det tal i 2013 var oppe på 18 mia. Indtægten ventes at lande i omegnen af 20 milliarder i 2014.

- Bidragssatsen er forhøjet ganske markant, og bidragssatserne har selvfølgelig ædt noget af den fortjeneste boligejerne har fået i form af rentefald, siger boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet.

Oveni kommer kursskæringsgebyret, der skal betales, hver gang et lån fornys.

Kreditforeningerne ventes at have tjent mindst to mia. kr. på dette gebyr i 2014, hvilket betyder, at boligejerne betaler over 22 milliarder kroner om året i gebyrer. Altså penge, der skal betales udover renten.

Mindre risiko for tab

Gebyr-stigningerne er vel at mærke gennemført i en tid, hvor tabene på lån er blevet mindre, og hvor realkreditinstitutternes løber en mindre risiko for tab, forklarer Morten Skak:

- Vi ser et fald i boligejere, der ikke kan betale regningerne og der er færre boliger, som realkreditinstitutterne må overtage på grund af dårlige betalere, siger Morten Skak, Boligøkonom, Syddansk Universitet.

Antallet af boliger, der går på tvangsauktion, fordi ejerne ikke kan betale, har været faldende fra 5300 boliger i 2010 til et foreløbigt tal på under 3500 boliger i 2014. Altså et fald på omkring 34 procent, viser tal fra Domstolsstyrelsen. Og branchens egne tal viser, at antallet af dårlige betalere er blevet halveret.

Den mindre risiko og de mindre tab burde smitte af på kundernes gebyrer, mener Morten Skak.

- Realkreditinstitutterne har skullet polstre sig langt mere end tidligere. Men deres tab er gået ned på tvangsauktioner og restancer, så efterhånden burde vi se, at de også trykkede bidragssatsen ned, siger Morten Skak.

Forbrugerrådet: Ikke rimeligt

I stedet er særligt bidragssatsen altså steget markant. Og det har man svært ved at forstå i Forbrugerrådet.

- Det synes vi ikke er rimeligt. Vi synes det er en meget stor regning, der bliver udskrevet til de danske forbrugere her - for en ganske almindelig familie kan det nemt betyde mellem 500 og 1.000 kr. hver eneste måned, siger Morten Bruun, der er forbrugerøkonom i Forbrugerrådet.

Forklaringen på, at gebyrerne er steget, er ifølge Realkreditrådet et krav fra EU om, at branchen skal have mere kapital at stå imod med til dårlige tider.

- EU kræver, at alle finansvirksomheder skal polstres bedre her ovenpå finanskrisen, siger Ane Arnth Jensen, Direktør, Realkreditrådet.

Polstring går for vidt

Men det er gået for vidt, vurderer boligøkonom Morten Skak:

- De polstrer sig jo udover disse krav. Jeg kan ikke se andet end at polstringen er tilstrækkelig, så der er ikke argument for at have så høje bidragssatser som vi har i dag, siger Morten Skak.

Der er dog også nogle klare fordele ved at branchen tjener mere og dermed bedre kan modstå kommende kriser, forklarer Curt Liliegreen.

- Det betyder at danske realkreditobligationer er et guldrandet papir, det er med til at sikre en bedre kurs for obligationerne og dermed lavere rente for boligejerne, siger han.

Gebyrerne kan stige yderligere

Branchens samlede gebyrindtægter er siden finanskrisen steget fra 13 til 22 milliarder kroner sidste år.

Til sammenligning havde branchen blot 1,7 mia. kr. i tab på boligejerne i 2013, som er det seneste år, der er tal for.

Alligevel kan Realkreditrådet ikke afvise, at der kommer endnu højere gebyrer i fremtiden.

- Vi ved ikke, hvordan tabene indenfor realkreditten vil udvikle sig indenfor de kommende år. Men så længe realkreditten bliver præsenteret for nye ekstraregninger fra EU, så er det klart, at det forøger omkostningerne, og den regning er man nødt til at sende videre til låntagerne, siger Ane Arnth Jensen fra Realkreditrådet.

Magasient Penge på ser i aften nærmere på gebyrerne på boliglån, kl. 21.55 på DR1