Ny fidus sælger andelsboliger til høje priser

En udlejningsejendom sælges som andelsboliger til priser langt over gennemsnittet. Det skyldes en fidus, som interesseorganisation frygter vil sprede sig.

Det er denne ejendom på Kronborggade, som eksperter vurderer, sælger bruger et hul i loven til at komme af med til dobbeltpris.

Kronborggade 18 ligger centralt på det hippe indre Nørrebro et stenkast fra Assistens Kirkegård og Nørrebroparken. Et sted, hvor mange unge mennesker ønsker at slå sig ned for at leve det gode københavnerliv.

Det kan derfor virke tillokkende, når 10 andele på hver 70 kvadratmeter i den nyslåede andelsforening Kronborggade 18 sættes til salg.

Også selv om prisen for en andel er 2,1 millioner kroner. For det er jo en andel, og så må den ligge under markedsprisen, ikke sandt?

- Nej, tværtimod, siger diplomvaluar Peter Ryaa.

- Hvis vi skulle vurdere den, så er vi altså under halvdelen af prisen, fortæller han.

Dobbelt op på kvadratmeterpris

Han bakkes op af Jesper Buch, der er statsautoriseret revisor i revisionsvirksomheden BDO.

- Den ligger nærmest dobbelt så højt, som de priser, vi er vant til at se, siger han.

Kvadratmeterprisen i den nyoprettede andelsboligforening er 42.000.

- Den gennemsnitlige pris for andele på Nørrebro ligger mellem 15 og 20.000 kroner per kvadratmeter. 42.000 kroner er dobbelt så højt som de priser, vi er vant til at se. Andelsboligmarkedet er meget varmt for tiden, og man kan handle, købe og sælge stort set alle andele, fortsætter Jesper Buch.

Kvadratmeterprisen på Kronborggade 18 ligger også over den gennemsnitlige pris på ejerlejligheder, som på Nørrebro er 37.000 kroner.

Andelsforeningen har fået et lånetilbud fra Realkredit Danmark, hvor vurderingen lyder på godt 14 millioner kroner. Lejlighederne er sat til salg til cirka to millioner kroner per lejligheder, hvilket giver en samlet værdi på 29 millioner kroner.

- Et hul i loven

Oveni prisen på godt to millioner kroner per lejlighed, skal de fremtidige andelshavere nemlig hæfte for et lån i foreningen på 8,3 millioner kroner.

Dermed bliver prisen for en andel tre millioner kroner.

- Det forekommer mig, at her er et hul i selve lovgivningen, der i dag muliggør, at en privat udlejer kan opnå kæmpe kapitalgevinst ved at tømme en ejendom for lejere, så sælge den som andelsboliger og få nogle kapitale gevinster, fordi det bliver solgt til nogle uhyrlige priser, siger Jan Hansen, der er administrerende direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF).

- Vores primære bekymring er, at den andelsboligforening, der bliver stiftet, efter vores opfattelse ikke er levedygtig, fortsætter han.

Hvis renten stiger, og når der skal betales afdrag på lånet, er det ABF's vurdering, at det bliver meget dyrt at sidde i og meget svært at komme af med andelsboligerne uden at lide et tab.

Kan sprede sig

Ifølge Jan Hansen er fidusen, hvor en ejendom tømmes for lejere, og der stiftes en andelsforening, som overtager ejendommen til en høj pris, meget usædvanlig.

Men han frygter, at de hurtige penge kan friste andre ejendomsspekulanter.

- Vores bekymring er, at private udlejere får blod på tanden og simpelthen betaler lejere for at fraflytte ejendommen for at tømme en ejendom og sælge den som andelsboliger efterfølgende, siger han.

Sælgeren af ejendommen Claus Lillelund har ikke ønsket at stille op til interview. Men han skriver i en mail til DR Nyheder, at han mener, at det er markedet, der bestemmer, hvad en lejlighed er værd.

- Køberne undersøger selvfølgelig markedet og sætter sig ind i tingene. Så den pris, de vil acceptere at betale, det er det, boligen er værd, skriver han og fortsætter:

- Det er ikke mig, der har prissat de her lejligheder. Jeg sælger ikke lejligheder i København, så det har jeg ikke forstand på. Det er Mogens Brask (ejendomsmægler, red.), der har gjort det, fordi han kender lokalmarkedet og har en god fornemmelse for det. Og det viser sig jo også, at han har fået prissat dem rigtig, fordi de alle sammen er blevet solgt eller reserveret indenfor få måneder.

Han skriver derudover, at han ikke forstår, hvordan Realkredit Danmark er kommet frem til sin vurdering af, hvilken værdi ejendommen kan belånes til.

- Jeg har selv købt den for over 13 millioner kroner for 10 år siden og har lige investeret masser af millioner i at modernisere den, så den står mig i over 20 millioner kr. Så en vurdering på 14 millioner kroner i dag er fuldstændig ude af trit med virkeligheden, hvis den skulle vise handelsværdien af ejendommen. Der er mange af køberne, der her har købt deres drømmebolig. De er glade og tilfredse. Det er både advokater, erhvervsfolk og unge mennesker, som der ingen grund er til at undervurdere - ej heller deres rådgivere, skriver Claus Lillelund.

Det er markedsprisen

Home-mægleren, Mogens Brask, mener heller ikke, der er noget at udsætte på prisen på ejendommen, også selv om Realkredit Danmark i lånedokumenterne vurderer ejendommen til at være 14 millioner kroner værd.

- Der er bilag på det, og i selve købsaftalen, hvor man skriver under, står det også. Vi gør meget ud af at gøre køber opmærksom på, hvad kreditforeningens indstilling er til ejendommen, siger han.

- Det er markedsprisen, de betaler. Og det er de da fuldt opmærksomme på. Det er jeg ikke et sekund i tvivl om. Det har vi også sagt. Man skal ikke købe de her andelsboliger, hvis man har en forventning om, at man skal have en kæmpe gevinst. Så skal man ikke købe dem, siger Mogens Brask.

Otte af andelslejlighederne er solgt, mens de sidste to er reserveret.

Kronborggade 18

  • Claus Lillelund købte Kronborggade 18 for 13,2 millioner kroner i 2006.

  • I 2011 overtog hans selskab Boråd Aps ejendommen for 10,825 millioner kroner.

  • Nu er den sat til salg som andelsforening for 29,5 millioner kroner.