OVERBLIK Flere banker forudser prisfald på andelsboliger efter politisk indgreb

På trods af politiske løfter om det modsatte forudser flere banker nu store prisfald på andelsboligmarkedet.

Andelsboligerne bliver billigere i fremtiden, hvis det politiske indgreb mod kortsigtede spekulanter på udlejningsejendomsområdet bliver til virkelig, vurderer flere banker. (Foto: MATHIAS BOJESEN © Scanpix)

Andelsboliger har været et stort omdrejningspunkt i de langvarige forhandlinger om en politisk aftale, som skal skræmme aggressive boligspekulanter væk fra de danske udlejningsejendomme.

Mens der var bred politisk enighed om at sætte en stopper for kortsigtede boligspekulanter, så har der gennem forhandlingerne været en stor sten i skoene hos politikerne, nemlig andelsboligerne.

Andelsboligerne bliver prissat ud fra værdien af tilsvarende udlejningsejendomme.

Derfor har det været en målsætning for politikerne at tilrettelægge lovindgrebet på en måde, så det ikke går ud over andelshaverne.

Da boligminister Kaare Dybvad efter stor politisk dramatik torsdag kunne præsentere en ny aftale om et indgreb på boligudlejningsmarkedet, forsikrede han om, at andelsboligforeningerne ikke ville blive ramt særligt hårdt. I ministeriets beregninger lægges der op til prisfald på omkring tre procent.

Men de seneste dage har flere banker meldt sig på banen, og herfra er vurderingen, at andelsboligerne kan se frem til prisfald på op mod 20 procent.

DR Nyheder har foretaget en rundspørge, og nedenfor oplister vi de enkelte bankers vurderinger af konsekvenserne af det politiske indgreb.

Jyske Bank

Den politiske aftale om et indgreb på udlejningsmarkedet kan give både prisfald og rentestigninger hos på andelsboligmarkedet, lyder det fra landets tredjestørste bank.

- Jeg mener ikke, det er lykkedes at friholde andelsboligerne, siger boligøkonom i Jyske Bank, Mikkel Høegh.

Jyske Bank har selv foretaget en vurdering af de foreninger, som banken har på bogen. Banken er kommet frem til et prisfald i andelsbeviserne på 15-16 procent.

Bor man i en hårdt belånt andelsforening, skal man være forberedt på at æde den største regning.

Mikkel Høegh forventer også, at prisfaldet vil give rentestigninger på banklånene for den enkelte andelshaver.

Og så skal man indstille sig på en svagere kreditvurdering, når man næste gang går ned i banken for at tage et lån, lyder udmeldingen fra Jyske Banks boligøkonom.

Nordea

Fra Nordea lyder vurderingen, at andelsbolighaverne kan se frem til et tab på mellem ti og 20 procent.

- Det brede spænd skyldes, at der vil være ret stor forskel på de enkelte andelsboligforeninger, siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea.

Det er først og fremmest de øgede krav til energirenovering, som ifølge Nordea vil føre til prisfald for andelsboliger.

Boligministeriet vurderer, at de grønne krav i aftalen giver prisfald på omkring tre procent. Men ifølge Nordea lander den negative effekt på mellem ti og 20 procent - og altså langt højere end ministeriets beregninger.

Arbejdernes Landsbank

En stor del af Arbejdernes Landsbanks kunder er andelshavere, og her vil cheføkonom Jeppe Borre endnu ikke sætte tal på forventningen til værditab i andelsboligforeningerne.

Men der kommer et tab, lyder vurderingen.

- Jeg vil dog samtidig mane lidt til besindighed, da vi taler om et marked, som grundlæggende har det sundt og godt, og måske snarere kunne have behov for lidt ro ovenpå en tumultarisk periode, siger han.

Han påpeger, at den langstrakte debat om et indgreb mod Blackstone har påvirket andelsboligmarkedet negativt i en længere periode.

Lån og Spar Bank

Lån og Spar Bank vurderer lige som øvrige banker, at det politiske indgreb kommer til at have betydning for prissætningen af andelsboliger.

Ifølge banken er der stor forskel på, hvem der vil blive ramt af prisfald. Nogle vil gå helt fri, mens andre kan blive ramt hårdt.

- Et forsigtigt bud vil være, at andelsforeninger, der benytter en valuarvurdering, og hvor potentialet for paragraf 5 stykke 2-forbedringer er stort, vil blive ramt af et fald i værdien af ejendommen på godt 10 procent, siger boligøkonom Karsten Poul Jørgensen.

Konsekvensen for den enkelte andelshaver kan dog også blive langt større, påpeger Karsten Poul Jørgensen og henviser til regnestykket i faktaboksen.

- Det er vigtigt at tilføje, at virkningen for den enkelte andelshaver kan blive væsentlig større, og at det afhænger af, hvor stor gælden i andelsforeningen er. Jo højere gæld, jo større indvirkning for den enkelte andelshaver.

Karsten Poul Jørgensen tilføjer, at et prisfald især kan have betydning for andelsforeninger, der skal omlægge lån eller optage et tillægslån. Konsekvensen bliver nemlig højere bidragssatser.

Danske Bank/Realkredit Danmark

Hos landets største bank, Danske Bank, og bankens realkreditselskab, Realkredit Danmark, vurderer cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, at boligaftalen medfører fald på markedet for udlejningsejendomme og for andelsboliger:

- Det er investorerne og dermed markedet, som bestemmer værdierne på markedet for boligudlejningsejendomme – og dermed også på andelsboligmarkedet, da andelsboligforeningernes værdiansættelse netop er koblet direkte op på markedet for boligudlejningsejendomme, siger Christian Hilligsøe Heinig.

Han henviser til, at det særligt er andelsboliger, som er moderniseringparate - altså som har potentiale for at få et huslejeløft i boligreguleringsloven - som vil blive påvirket af den politiske aftale.

- Falder priserne på boligudlejningsejendomme, vil det også få betydning for andelsboligmarkedet og primært for foreninger med moderniseringspotentiale. Den negative priseffekt vil være individuel fra andelsboligforening til andelsboligforening.

- I foreninger, der er moderniseret, vil der ikke være de store priseffekter, mens der i foreninger, hvor der er en høj gældsætning og stort moderniseringspotentiale, kan blive mærkbare konsekvenser for andelshavernes friværdier.

- Vi kan ikke sætte to streger under, hvor stor den negative effekt bliver på dele af andelsboligmarkedet. Det kommer vi til at analysere nærmere, siger han.

Sydbank

Sydbank bruger i forvejen en konservativ metode til at værdiansætte andelsboliger

. Banken kigger i sin værdiansættelse nemlig ikke på, hvilket potentiale den enkelte andelsboligforening har for at blive løftet op i lejeloven via en paragraf i boligreguleringsloven, kaldet Blackstone-paragraffen.

Derfor vil kunderne ikke mærke nogen ændringer, siger Michael Christensen, afdelingsdirektør i Sydbank.

- Vi regner med at køre, som vi plejer, lyder det fra afdelingsdirektøren.

DR Nyheder har adspurgt en lang række banker. Flere banker afviser at kommentere eller er ikke kommet med en endelig besvarelse. Disse banker er ikke medtaget i overblikket