Overvejer du at lægge lån om? Det skal du vide om realkreditlån

Kurser, renter og konvertering. Omlægning af realkreditlån kan være en kompliceret sag. Se de vigtigste sammenhænge her.

Er du boligejer har du med stor sandsynligvis et realkreditlån.

På det seneste er renterne faldet voldsomt, så man kan få realkreditlån med meget lave renter, for eksempel et 30-årigt lån med en fast rente på 1,5 procent.

Det kan være fristende for nye boligejere, men måske også for andre, der overvejer at omlægge deres gamle lån til et nyt med lavere rente.

Der er dog en række ting man skal være opmærksom på, når man overvejer at optage eller omlægge et realkreditlån.

Kursen er markedspris

Et realkreditlån er baseret på realkreditobligationer, som er en type værdipapirer, der handles på fondsbørsen.

Enhver obligation har en rentesats og en kurs. Kursen er et udtryk for den pris, som obligationen er værd i dag.

Kursen ligger ikke fast, men svinger derimod op og ned hele tiden, alt efter hvor stort efterspørgsel der er på realkreditobligationerne. Kursen er med andre ord en markedspris.

Kursen altafgørende

Mens renten bestemmer, hvor meget du løbende skal betale i renter, indtil lånet er betalt tilbage, så bestemmer kursen, hvor meget du i første omgang kommer til at skylde for at låne et beløb.

Hvis kursen på et realkreditlån er 100, kommer man til at skylde nøjagtig det beløb, som man gerne vil låne (bemærk at man også skal betale gebyrer, såsom kursskæring).

Hvis kursen derimod er under 100, for eksempel 95, får låntageren kun 95 kroner i hånden for hver 100 kroner, lånet er på.

Jo tættere på 100, jo bedre

Hvis man for eksempel vil låne 1 million kroner til et nyt hus, og kursen på lånet den dag er 95, så får man altså kun 950.000 kroner til at købe hus for, men man skylder alligevel 1 millioner kroner.

Derfor bør man altid gå efter realkreditlån, der er så tæt på kurs 100 som muligt.

For rentetilpasningslån er det lidt mere kompliceret. Her bliver kursen indregnet i den rente, som man kommer til at betale. Resultatet er dog i sidste ende det samme: Jo tættere kursen er på 100, jo bedre.

Omlægning og kursgevinst

Kurserne er også meget vigtige at holde øje med, hvis man overvejer at omlægge et eksisterende realkreditlån til et nyt.

Først og fremmest skal man være opmærksom på kursen på det eksisterende lån.

Realkreditlån kan altid indfries ved, at låntager tilbagekøber de obligationer, som lå bag lånet, da det blev udbetalt.

Kurs og rente på det nye lån

Hvis kursen er faldet i forhold til den kurs, lånet blev udbetalt til, bliver det billigere at indfri lånet.

Er kursen derimod steget, skal man betale mere for at komme ud af lånet, end det beløb man oprindeligt lånte.

Kursen på det eksisterende lån - og dermed prisen eller gevinsten for at indfri det - skal holdes op imod det nye realkreditlån, man i givet fald vil kunne få.

Her skal man altså igen se på renten og ikke mindst kursen på det nye lån, man har i tankerne.

Indfri ved lav kurs - optag ved høj kurs

Det er umuligt at lave en formel for, hvor kurserne skal ligge, før det kan betale sig at omlægge.

Det afhænger blandt andet af lånets størrelse, resterende løbetid og forskellen på de to rentesatser.

Men tommelfingerreglen er at man skal gå efter så høj kurs som muligt, når man optager et lån, mens en så lav kurs som muligt vil gøre det billigere at indfri et eksisterende lån.

Kursernes indvirken på nye lån

Kursen er markedsprisen på de realkreditobligationer, som et realkreditlån er baseret på.

Lige nu er de danske realkreditobligationer meget eftertragtede blandt alverdens investorer. Det betyder at kursen på dem stiger.

Hvis kursen på en bestemt type fastforrentede realkreditlån kommer over 100, lukker realkreditinstitutterne for den type lån. For hvis kursen for eksempel kom op på 105, ville det betyde at man kunne få 1.050.000 i kontanter, når man tog et lån på 1 million.

Nye lån på markedet

I stedet sker der normalt det, at realkreditinstitutterne åbner for en ny obligation - og dermed lån - med en lavere rente.

Logikken er at hvis investorerne er så vilde med obligationer, hvor de får 2 procent i rente om året, så vil de også være villige til at købe obligationer, hvor de kun får 1,5 procent i rente om året.

De obligationer - og tilhørende lån - vil så starte ud i en lidt lavere kurs, fordi investorernes udbytte er lidt lavere.

Facebook
Twitter