Renten er rekordlav: Se, hvad du kan spare

Det er særligt bankerne, som tjener på boligejernes låneomlægninger.

Det er blandt andet udlandets beholdning af obligationer bag danskernes fastforrentede lån, som har resulteret i rekordlave renter på boliglån. (Foto: Linda Kastrup © Scanpix)

Boligejerne lægger lån om som aldrig før.

Foreløbigt er der optaget nye realkreditlån for 137 milliarder kroner, og Nykredit og Nordea forudser, at den samlede låneomlægning runder 180 milliarder kroner, før juli bliver til august på torsdag.

- Vi har gang i en enorm konverteringsbølge, og det er pengeinstitutterne selvfølgelig også meget interesserede i at snakke om. Fordi de tjener godt med penge, hver gang der bliver optaget et nyt lån, siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom ved Forbrugerrådet Tænk.

Det er de rekordlave renter på realkreditlånene, som har sat skub i den historisk store konverteringsbølge, der allerede nu har overgået rekorden fra 2005, hvor der blev optaget nye lån for 123 milliarder kroner.

Øverst på boligejernes ønskeseddel står det fastforrentede 30-årige etprocent-lån.

Fastforrentet med afdrag

Ifølge landets største realkreditselskab, Totalkredit, vælger 85 procent af boligejerne et fastforrentet lån frem for de mere risikable lån med variabel rente.

Tager man udgangspunkt i et lån på en million kroner, betyder en omlægning af et fastforrentet lån fra to til en procent, at ydelsen vil falde med 190 kroner om måneden efter skat. Samtidig stiger afdraget med 490 kroner.

Ifølge Nykredit ville omkostningerne ved en sådan låneomlægning inklusiv kurstabet være tjent ind efter 4,5 år.

- Man skal tænke sig godt om. For omkostningerne er så høje, at man skal være ret sikker på, at man bliver i sin bolig i en lang årrække. Og man skal også helst have renten ned med mindst to procentpoint, siger Morten Bruun Pedersen.

Ifølge Morten Bruun Pedersen er det altså en for lille konvertering, hvis man går fra et 2-procent til et 1-procentlån.

- Men det koster ikke at lave beregningen, og det vil altid afhænge af en konkret vurdering, men tommelfingerreglen er to procentpoint, siger han.

Der er i dag i omegnen af 350.000 boligejere med 2-procentlån, mens der er omkring 150.000 boligejere med 2,5-procent eller højere i rente.

Uden afdrag

Nordea har lavet et regnestykke med en restgæld på 1 million kroner.

Beregningerne viser, at en konvertering for et 2-procentlån med afdrag vil øge restgælden med 42.000 kroner, mens restgælden for et fastforrentet lån uden afdrag vil vokse med 51.000 kroner ved en omlægning.

- Er lånet uden afdrag, har boligejerne også udsigt til gevinst. Omlægger man et fastforrentet 2-procentlån uden afdrag på 1 million kroner og en restløbetid på 28 år til et tilsvarende 1-procentlån, falder den månedlige ydelse efter skat med 500 kroner, skriver Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker i Nordea i en skriftlig kommentar.

- Ulempen er, at restgælden stiger med 51.000 kroner, men over alle 28 år løber den samlede besparelse op i 66.000 kroner, skriver hun.

I gennemsnit bor en dansker 21 år i en villa, før den bliver solgt. For ejerlejligheder er det gennemsnitlige ejerskab seks år.

Udenlandsk opkøb giver lav rente til boligejere

  • Tal fra Nationalbanken viser, at de udenlandske investorer købte massivt op i danske obligationer bag boligejerens fastforrentede lån i juni. Den store udenlandske interesse for obligationerne er med til at sende kurserne i vejret og har dermed haft en afgørende rolle i kursstigningen og konverteringsmulighederne for boligejerne. I takt med det massive udenlandske opkøb i juni begyndte 1,5-procentlånet at lægge afstand til kurs 100, som for alvor banede vejen for 1-procentlånet, som netop er det lån, som boligejerne konverterer til i øjeblikket.

  • I juni steg udlandets beholdning af obligationer bag danskernes fastforrentede lån med 52 milliarder kroner, og udlandet ejer nu for i alt 439 milliarder kroner. Den store efterspørgsel resulterer i en stigende udenlandsk ejerandel på 33,4 procent, som er det højeste nogensinde. Måneden før var udlandets ejerandel af obligationer bag de fastforrentede lån på 31% og tilbage i 2012 nede under 10 procent.

  • Selvom der er meget lave renter på danske realkreditobligationer til gavn for boligejerne, så står obligationerne som en eftertragtet vare hos investorerne. En rente på 1 procent eller 1,5 procent betyder, sammen med den høje sikkerhed som danske realkreditobligationer står for, at udenlandske investorer retter blikket mod Danmark i jagten på en sikker investering med et fornuftigt afkast. Den høje udenlandske interesse skal desuden ses i lyset af centralbankernes fortsatte støvsugen af obligationer.

  • Kilde: Jeppe Juul Borre, Nykredit.