Sælgere giver større afslag på lejligheder: 'Skiftet er i gang'

Økonomer forudser prisfald på især ejerlejligheder.

Priserne på ejerlejligheder i København og Aarhus har længe kun kendt én vej: Op. Men det kan snart være slut, vurderer økonomer. (arkivfoto). (Foto: Mathias Svold © Ritzau Scanpix)

Skal du købe en ejerlejlighed, kan du i øjeblikket forvente at få en lidt større rabat, end du ville have fået for et år siden.

Omkring 63.300 kroner var i gennemsnit afslaget for en typisk ejerlejlighed på 80 kvadratmeter i første kvartal.

Det er næsten dobbelt så meget i afslag i forhold til samme kvartal sidste år, viser de nyeste tal fra Finans Danmark.

- Der er nye tider på ejerlejlighedsmarkedet, siger Ane Arnth Jensen, viceadministrerende direktør i Finans Danmark i en pressemeddelelse.

- Stigende renter på boliglån, høj inflation og en aftagende interesse for boligkøb er med til at give boligkøberne bedre kort på hånden, når de skal forhandle om prisen, siger hun.

Og tre boligøkonomer er enige.

Vinden er ved at vende på et boligmarked, hvor lejligheder og huse ellers bare er blevet dyrere og dyrere de seneste mange år.

- Jeg er ret overbevist om, at skiftet er i gang nu, siger Mira Lie Nielsen, boligøkonom i Nykredit.

Fra sælgers til købers marked

Samme vurdering kommer fra Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter:

- Vi ser de første tegn på et marked, der gradvist går fra at være et sælgers marked til købers marked. Og det er den proces, vi nu skal igennem de næste par måneder.

- Vi står lige på vippen, siger Bjørn Tangaa Sillemann, senioranalytiker i Danske Bank.

Prisen for et boliglån er nemlig på relativ kort tid steget markant. Fra en rente på 0,5 procent til 5 procent.

- Det begynder at sortere nogle købere fra, og nogle bliver nervøse for at købe katten i sækken. Det er jo ikke sjovt at købe lejlighed til fire millioner, hvis den kort efter falder i værdi, siger Curt Liliegreen.

Når rabatten, som sælgerne er klar til at give, vokser, er det derfor blot et af de første tegn på skiftet.

Det næste vil være faldende priser, vurderer økonomerne.

- Køberne er også nødt til gardere sig, siger Mira Lie Nielsen.

- Det er jo også et ret rimeligt krav, når renterne stiger, og det dermed bliver dyrere at købe, at en bolig skal ned i pris, siger hun.

- Jeg føler mig overbevist om, at vi i de kommende måneder, især i lyset af rentestigningerne, vil se, især på markedet for ejerlejligheder, at priserne kommer til at falde, siger hun.

Forventer prisfald

Der er små tegn på, at det er ved at ske, siger Bjørn Tangaa Sillemann fra Danske Bank.

Tal fra ejendomsmæglerkæden Home viste for nylig, at salgsprisen på huse solgt i maj faldt med 2,3 procent i forhold til april, men at priserne stadig var højere end sidste år på samme tid.

- Vi forventer helt sikkert, at boligpriserne skal ned herfra, men der er stor forskel på, hvor markant det vil være i forskellige områder, siger Bjørn Tangaa Sillemann.

Det største fald forventer økonomerne på de boliger, hvor de er steget mest. Det er blandt andet lejligheder i København og Aarhus.

- Jeg vil vurdere, at risikoen for, at priserne på ejerlejligheder i København kan falde med 10 procent måske endda mere inden for det næste år eller to år, den må være meget stor nu, siger han.

Også Mira Lie Nielsen, der ellers fra programmet 'Hammerslag' er vant til at komme med "blinde bud", vover sig ud i en prognose:

- Jeg tror, at pilen peger nedad. Mere på ejerlejligheder og huse i de dyreste områder.

Men hvor meget?

- To cifre, siger hun.

- Om det så er 10 eller 20 procent på lejlighederne over de kommende år, synes jeg er virkelig svært at vurdere, siger hun.

Lejligheder rammes af nye skatteregler

Ejerlejlighederne i de store byer har desuden udsigt til at blive ramt af nye skatteregler, der træder i kraft i 2024. Her kan nye ejere se frem til en voldsom stigning i ejendomsværdiskatten.

- Det begynder at påvirke markedet nu, og det vil ske uanset, om renten går op eller ned, siger Curt Liliegreen.

Han mener ikke, at en-familiehuse i kommunerne rundt om København, der også er steget meget i pris, risikerer at blive ramt lige så hårdt af eventuelle prisfald, da der er et begrænset antal huse og flere børnefamilier søger ud af byer.

Til gengæld kan boliger, der ligger længere væk fra de store byer, blive udsat for prisfald, mener han.

Her er boligbyrden - altså den del af de månedlige udgifter, der går til at betale husleje - ikke særlig høj, men eventuelle købere kan på grund af prisstigninger have behov for at bruge flere penge på mad, varme og brændstof.

- Der vil være nogle steder i provinskommuner, hvor du har lavere priser, hvor det med, at energien er blevet dyr, kommer til at slå hårdt, siger boligøkonomen.

Træghed i markedet

Men indtil videre er priserne ikke faldet. For omstillingen er kun lige gået i gang, vurderer økonomerne.

- Der er nogle sælgere, der har sat deres bolig til salg og forventer en bestemt pris, og så er der nogle købere, som ikke længere har råd til den pris, fordi de skal ud og have et dyrere lån, siger Bjørn Tangaa Sillemann fra Danske Bank.

- Så der er nok en periode med færre handler, hvor sælgere og købere lige skal finde hinanden igen, siger han.

- Det er en proces, vi skal igennem, siger Curt Liliegreen.

- Senere, når vi kommer længere i forløbet, så vil ejendomsmæglerne begynde at sætte prisen lidt lavere, men jeg tror, at nogle af dem vil være lidt tøvende, for det er jo ikke noget, der giver flere kunder i butikken, siger han.

Frygter ikke ny finanskrise

Risiko for et decideret priskollaps - et crash - på boligmarkedet, vurderer økonomerne dog ikke som særlig stor.

- Det er grundlæggende en helt anden situation end under finanskrisen, hvor det hele var meget mere spekulativt, siger Curt Liliegreen.

Reglerne til kreditvurdering er strammere, og boligejerne har langt mere opsparing og frirum i budgetterne.

- Det gør, at markedet kan tåle nogle flere tæsk. Det er blevet mere robust, siger Liliegreen.