Talkrig: Usikkerhed om andelshaveres økonomi handler især om et enkelt dokument

Banker og mæglere er uenige med Finanstilsynet om konsekvenser af omstridt boliglov.

Der er udbrudt talkrig på markedet for andelsboliger.

Her forbereder banker, andelshavere og mæglere sig i øjeblikket på konsekvenserne af regeringens Blackstone-indgreb, som et politisk flertal i sidste uge gav håndslag på.

Lovindgrebet har til formål at skræmme aggressive investorer bort fra udlejningsejendomme i de store byer. Men indgrebet giver samtidig prisfald til andelsboligerne, den mest udbredte boligform i København.

På den ene side har boligminister Kaare Dybvad (S) været ude at forsikre andelshavere mod værditab. Ministeriets egne beregninger anviser prisfald for andelsboliger på mellem tre og otte procent.

Et helt andet sted ligger banker og mæglere. Her imødegås den politiske aftale med forventede prisfald på mellem 10 og 20 procent.

Boligminister Kaare Dybvad (S) har adskillige gange i debatten om 'Blackstone-paragraffen' nævnt et notat fra Finanstilsynet. Men banker og mæglere udfordrer vurderingen i notatet. (Foto: Ida Guldbæk Arentsen © Scanpix)

Karantænen

Det politiske slagsmål om et nyt regelsæt har især handlet om en karantæne - eller karensperiode - der skal forhindre investorer i at lave en hurtig renovering og derefter hæve huslejen.

I den politiske aftale er der lagt op til en karensperiode på fem år, før en ny ejer af en udlejningsejendom har lov til at pille ved huslejen.

Men karensperioden skræmmer investorer væk, og derfor forventes udlejningsejendomme at falde i værdi. Og dermed også andelsboliger, som prissættes efter, hvad en tilsvarende udlejningsejendom koster.

Men boligministeren mener, han har fundet en løsning.

Ved at friholde andelsboligerne for karensperioden regner Boligministeriet med, at andelsboligerne undgår et værditab.

Det fremgår nemlig af et notat, som Finanstilsynet har udarbejdet for ministeriet. Her står, at "realkreditlån og banklån ikke bliver påvirket af karensperioden."

- Vi har Finanstilsynets ord for, at vores karensperiode virker, siger Kaare Dybvad.

Men sådan ser banker og mæglere ikke på det.

- Vi har svært ved at se den helt store prisdæmpende effekt fra friholdelsen af karensperioden, siger Jeppe Juul Borre, cheføkonom i Arbejdernes Landsbank.

Når foreningen går konkurs

DR har talt med flere banker og mæglere, som henviser til den såkaldte værdiansættelsesbekendtgørelse. Den skal bankerne følge, når de værdiansætter en andelsboligforening.

- Vi og Finanstilsynet ser lidt forskelligt på betydningen af karensperioden. Vi skal følge værdiansættelsesbekendtgørelsen. Og ifølge den skal vi værdiansætte en andelsboligforening ud fra en tilsvarende udlejningsejendom, siger boligøkonom ved Jyske Bank Mikkel Høegh.

Jyske Bank har selv gennemgået de andelsboligforeninger, som banken har på bogen, og skønner, at foreningerne skal være forberedte på et gennemsnitligt tab på 15 procent i værdi.

Jyske Bank medregner nemlig, at karensperioden for udlejningsejendomme også rammer andelsboligforeningerne på prisen.

- Hvis vi nu tager et tænkt eksempel, så lad os forestille os, at en andelsboligforening gik konkurs. Den skulle vi så vurdere højere end en udlejningsejendom, fordi den er friholdt fra karensperioden. Men når vi står med ejendommen og skal sælge den på det frie marked, vil den pludselig være mindre værd, fordi karensperioden nu træder i kraft.

- Det kan vi naturligvis ikke. Der vil vi lægge os konservativt, og det tror jeg heller ikke, Finanstilsynet vil have noget imod, siger Mikkel Høegh.

Han pointerer dog, at Jyske Bank og Finanstilsynet "overordnet set er enige".

Valuarer: Prisfald på over 30 procent

Også erhvervsmæglerfirmaet Nordicals dumper vurderingen i notatet.

Nordicals leverer blandt andet rådgivning til ejendomsinvestorer og foretager valuarvurderinger for andelsboligforeninger.

Og her planlægger man ikke at tage friholdelsen af karensperioden med, når man går ud og sætter et prisskilt på andelsboligforeningerne.

- Friholdelsen vil ikke give den ønskede effekt og holde hånden under andelsforeningerne, lyder det fra Jacob Lund, der er administrerende direktør og partner i Nordicals, der sidste år valuarvurderede 150 andelsboligforeninger i København.

Boligministeriet har bedt Finanstilsynet se på belåningsmuligheder for andelsboligforeninger i tilfælde af politisk indgreb i boligreguleringsloven.

Jacob Lund forklarer, at Nordicals er nødt til at indregne et fremtidigt værditab i valuarvurderingen.

- Det, der ikke tages højde for, er, at fritagelsen fra karensperioden alene gælder for den første investor, men ikke de øvrige fremtidige investorer. Den første investor er nødsaget til at tage højde for dette faktum og indregne det i sit købstilbud til andelsboligforeningen, siger Jacob Lund.

- Resultatet er, at han sætter prisen væsentligt lavere, end han ville have gjort under de nuværende regler. Indregner han det ikke, vil han købe ejendommen til en langt højere pris end den næste investor, som er omfattet af karensperioden, vil være villig til at betale, fortsætter han.

Omkring halvdelen af landets andelsboligforeninger ligger i København, og det er også i Hovedstaden, at Nordicals venter de største prisfald, lyder det fra erhvervsmæglerfirmaet.

Ifølge en analyse fra Nordicals kan københavnske andelsboligforeninger risikere værditab på helt op til 34 procent.

Finanstilsynet ønsker ikke at kommentere sit notat, om er udarbejdet for Boligministeriet.

Danske Bank: Fritagelse virker

For Danske Banks realkreditselskab, Realkredit Danmark, lyder vurderingen dog, at friholdelsen fra karensperioden vil give en positiv effekt på prisfaldet.

- Den negative priseffekt vil alt andet lige være mindre på andelsboligforeningerne sammenlignet med boligudlejningsmarkedet grundet fritagelse fra karensperioden, siger cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.

Han henviser til, at realkreditselskabet fortsat mangler at regne på konsekvenserne "i dybden".

Det er dog primært de andre elementer i aftalen, som vil give et værditab for andelsboligforeningerne, mener han.

- Elementer som eksempelvis øget krav til energirenoveringer og den såkaldte ”huslejebremse” får indvirkning på værdisætningen, siger han.

Minister: Vent med kritikken

Boligminister Kaare Dybvad mener, at banker og mæglere har været for hurtige på aftrækkeren.

Foreløbig ligger der ikke et lovforslag klar. Og derfor maner han til besindighed.

- Jeg synes, man skal vente med kritikken, til man rent faktisk ved, hvordan forslaget bliver udformet, siger Kaare Dybvad.

Blandt andet ligger der i den politiske aftale, at der skal nedsættes en arbejdsgruppe, som specifikt skal kigge på konsekvenserne for andelsboligerne.

- Vi vil gøre alt, hvad vi kan, for at sørge for, at det ikke rammer andelsforeningerne.

Men skal han vælge, sætter han sin lid til Finanstilsynet:

- Vi har Finanstilsynets ord for, at selve karensperioden ikke har nogen betydning for andelsboligernes prissætning. Når banker alligevel lader det påvirke prissætningen, er det jo noget, de må stå på mål for, siger Kaare Dybvad.

Fakta om boligaftale

  • Spekulantstop: Der indføres en såkaldt karensperiode, så der skal gå mindst fem år fra en ejendom overtages, til den kan 'gennemgribende moderniseres'.

  • Grønt incitament: Karensperioden på fem år bortfalder, hvis en ejendom energiforbedres for mindst 3.000 kroner per kvadratmeter.

  • Huslejebremse: Lejen må ikke fastsættes over 'det lejedes værdi' (10 procent over), men vil fremadrettet alene kunne fastsættes til maksimalt det lejedes værdi.

  • Grønt energikrav: Der indføres et skærpet energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer, når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller man har løftet ejendommens energiklasse.

  • Forbud mod ’flytte-penge’: Det bliver forbudt at tilbyde lejer penge for at opsige sit lejemål.

  • Huslejenævn: Der sættes gang i initiativer, som vil styrke huslejenævnene og øge gennemsigtigheden.

  • Besigtigelse: For at modvirke 'fup-moderniseringer', indføres krav om, at lejemålets stand før en '§ 5.2-modernisering' skal dokumenteres ved en besigtigelse fra huslejenævnet.

Kilde: Transport- og Boligministeriet.