Valuar skyder mod bankers advarsel om høje andelspriser: 'Det er en grundløs udtalelse'

Lars Wismann giver ikke meget for bankernes bekymring. Han vurderer korrekt, lyder det.

Valuar Lars Wismann mener, at 85 procent af de danske valuarer har problemer med at vurdere efter vurderingsvejledningens retningslinjer.

Tre danske banker advarer i dag om, at prisen på en række andelsboligforeninger i København og Aarhus er skruet bekymrende højt op med valuarvurderinger fra nogle af de mest aktive valuarer i Danmark.

Både Nordea, Sydbank og Arbejdernes Landsbank sætter nemlig spørgsmålstegn ved, om valuarvurderingerne er retvisende, eller om de istedet medvirker til at skrue prisen på andelsforeninger op på et urealistisk nivaeu.

Men den udmelding har den københavnske valuar og direktør i Wismann Property Consulting Lars Wismann imidlertid ikke meget tilovers for.

- Jeg føler, at hele branchen af valuarer bliver trådt over tæerne, når en bank hævder, at en lang række valuarer vurderer for højt uden at ville fremlægge dokumentation for sin påstand.

Men det er jo ikke én bank, men tre banker, der siger det?

- Det kunne jo være 100 banker, der mener det. Det er en fuldstændig grundløs udtalelse, lyder det fra Lars Wismann, der efter eget udsagn er en af de mest benyttede valuarer med omkring 250 andelsboligforeninger i porteføljen.

Korrekt, kontant handelsværdi

Mens bankerne forklarer deres bekymring med, at forskellene i andelsboligforeningernes værdiansættelse fortsat er markant, mener Lars Wismann, at opråbet fra bankerne er et forsvar.

- De siger det, fordi de har højere sikkerhed for deres lån, hvis de kun belåner andelsbeviser, som kan købes til en røverpris. Altså en kunstig underpris. Der er rigtig mange valuarer, der underprisvurderer de ejendomme, de er blevet bedt om at vurdere, siger Lars Wismann.

Er du en af dem, der ligger lavt eller højt, når du vurderer?

- Jeg ligger til den korrekte, kontante handelsværdi. Det er sådan, man skal gøre det, men det er rigtigt, at der er mange - især fra Dansk Ejendomsmæglerforening - der ligger lavere.

Er du sikker på, at folk ikke gør et dårligt køb, hvis de køber i de ejendomme, du har vurderet?

- Jeg kan kun udtale mig om, hvad priserne er i dag. Der kan regne alle mulige ulykker ned over Danmark, som betyder, at markedet forandrer sig. Hvis markedet er uforandret, vil jeg godt rådgive folk til at købe andelsbeviser i foreninger, jeg selv har vurderet.

Regler uden ønsket effekt?

I oktober 2018 vedtog Folketinget skærpede regler på valuar-området for at sikre mere ensartede vurderinger. Men bankerne mener ikke, at reglerne har den ønskede effekt.

Ifølge Lars Wismann skyldes de forskelligartede vurderinger vurderingsmodellen.

- Valuarerne forstår ikke det nye vurderingssystem, og da de mangler referenceejendomme at sammenligne med, følger de ikke vurderingsvejledningens retningslinjer, siger den københavnske storvaluar.

Hvor mange af valuarerne har ikke styr på det her?

- 85 procent, svarer Lars Wismann.

Dansk Ejendomsforening, der repræsenterer langt hovedparten af de danske valuarer, dog ikke Lars Wismann, ser gerne dokumentation for hans påstand.

I brancheforeningen er opfattelsen nemlig, at medlemmerne foretager retvisende vurderinger af andelsboliger.

En vurdering er et skøn

Fra Dansk Ejendomsmæglerforening kommunikationschef, Thomas Le Dous, lyder det, at "en vurdering er et skøn".

Ifølge ham er det årsagen til, at der stadig i dag er forskel i vurderinger.

- Det er vores opfattelse, at lovændringen fra sidste år har ført til betydelig bedre og mere retvisende vurderinger, og jeg er ikke bekendt med, at der blandt vores medlemmer skulle være nogen, som konsekvent og generelt vurderer andelsboliger alt for højt, siger kommunikationschefen.

- Lovændringen fra sidste år betød, at Dansk Ejendomsmæglerforenings interne regler kom til at gælde for alle valuarer. Det var en nødvendig opstramning af valuarvurdingerne, tilføjer han.

Andelsboligforeninger kan selv vælge mellem at benytte den offentlige vurdering til værdiansættelse eller at bruge en privat valuars vurdering. Da de offentlige vurderinger har stået stille siden 2011, har mange andelsboligforeninger valgt at bruge valuarvurdering.