GUIDE: Sådan bliver den nye boligskat

DR's politiske korrespondent guider dig igennem det nye boligskattesystem.

I 2019 får boligejerne nye vurderinger, og i 2021 træder det nye boligskattesystem i kraft. (Foto: Linda Kastrup © (c) Scanpix)

Aftalen om fremtidens boligskat kommer til at berøre både boligejere, lejere og danskere, der bor i andelsbolig.

DR's politiske korrespondent, Christine Cordsen, guider dig igennem aftalen.

Lad os starte med at få begreberne på plads.

Skat laver hvert andet år en vurdering af alle ejerboliger. Det er den såkaldte offentlige vurdering, som består af to elementer:

  • Ejendomsværdien, som er værdien af både grund og bygningerne på grunden. Det er altså den, der skulle svare til markedsprisen ved et salg.

  • Og grundværdien, som alene er grundens værdi, hvis man prøver at forestille sig, at den var ubebygget.

På basis af disse to tal beregnes så de danske boligejeres skat, som også er delt i to:

1. Ejendomsværdiskat

Boligejerne betaler ejendomsværdiskat af ejendomsværdien – altså det offentliges bud på en markedspris ved et salg. Skatten er nu på én procent af boligens værdi op til 3.040.000 kr. og tre procent af værdien over den grænse.

Men ejendomsværdiskatten har med skattestoppet siden 2002 været fastfrosset i kroner og øre. En boligejer betaler altså i dag nøjagtig det samme som i 2002, selv om værdien af villaen eller ejerlejligheden er steget.

2. Grundskyld

Af grundens værdi betales der grundskyld. Hvor meget, fastsættes af kommunerne, der har lov til at indkræve mellem 16 og 34 promille af grundenes værdi i skat af boligejerne.

Grundskylden er omfattet af et særligt skattestop kaldet grundskyldsloftet. Det betyder, at den enkelte boligejers udgift højst må stige med mellem fem og syv procent årligt. Præcis hvor meget kommunerne har lov til at indkræve ekstra hos boligejerne på grund af dette loft, bliver aftalt mellem stat og kommuner i forbindelse med de årlige økonomiaftaler.

Den årlige stigning er kun aktuel for de to ud af tre boligejere, der på grund af grundskyldsloftet ikke betaler grundskyld af hele deres grundværdi - fordi deres grund er steget mere i værdi end den tilladte årlige stigning i grundskylden.

Men det betyder også, at de boligejeres boligskat med de nuværende regler blive ved med at stige med mellem fem og syv procent om året, indtil de betaler grundskyld af hele den faktiske vurdering.

Grundskyld betales også af lejere og ejere af andelsboliger.

Nye vurderinger i 2019

I 2013 kom Rigsrevisionen med en voldsom kritik af ejendomsvurderingerne. Op mod 75 pct. af boligejerne betalte boligskat på grundlag af en forkert vurdering, mente Rigsrevisionen. Det var udgangspunktet for, at politikerne gik i gang med at lave hele systemet om.

I 2019 skal Skat så være klar med nye og mere præcise vurderinger af de i alt cirka 1,7 millioner danske ejerboliger. De nye vurderinger vil efter planen blive sendt ud til boligejerne i februar 2019.

Foruden at være mere præcise skal de nye vurderinger også være mere gennemskuelige.

Derfor vil alle boligejere i løbet af 2017 og 2018 få indsigt i de kriterier, Skat vil bruge, og få mulighed for at rette forkerte oplysninger.

Skat vil oprette en ny onlineportal til formålet.

Forsigtighedsprincip og tilbagebetaling

I erkendelse af, at vurderingerne aldrig kan ramme salgsværdien helt præcist, vil der med et nyt forsigtighedsprincip blive trukket 20 procent fra vurderingen, før skatten beregnes. Hvis et hus er vurderet til fire millioner kroner, skal der altså betales skat af 3,2 millioner kroner. Det kalder man for beskatningsværdien.

Når de nye vurderinger er færdige, kan Skat se, hvilke boligejere, der har betalt for meget i boligskat, fordi den offentlige vurdering har været for høj.

Skat regner med, at det drejer sig om cirka 730.000 boligejere, og de vil automatisk få penge tilbage for den for meget betalte skat fra 2011 og frem.

Slut med skattestoppet

Aftalen betyder, at det gældende boligskattestop ophæves fra 2021. Samtidig ændres skattesatserne.

Ejendomsværdiskatten bliver på 0,55 pct. for den del af værdien, der ligger under 7,5 mio. kr., og 1,4 pct. for den del af boligens værdi, der ligger over.

Også grundskyldspromillen ændres. Fremover vil kommunerne ikke selv kunne bestemme, hvor meget de vil opkræve mellem 16 og 34 promille. Skat kommer i stedet til i hver enkelt af landets 98 kommuner at vurdere, hvad promillen skal være, for at kommunen får det samme beløb i kassen i 2021 som i 2020. Herefter bliver grundskyldspromillen låst fast i fem år.

Den gennemsnitlige grundskyldspromille ventes at blive 16 mod i dag 26 promille.

Skatterabat og statslån

For nuværende boligejere og alle, der køber bolig inden, vil der være en skæringsdato den 1. januar 2021.

Deres boligskat bliver ved overgangen til det nye system sat til det samme i 2021, som den var i 2020. Også selv om de nye vurderinger måtte betyde, at deres bolig måske er steget i værdi. Det vil være aktuelt for omkring 600.000 boligejere, og de vil altså få en skatterabat, så længe de ejer boligen.

Skatterabatten består af forskellen på boligejerens samlede boligskat i 2020, og det boligejeren skulle betale i boligskat med de nye vurderinger og de nye satser i 2021.

Hvis boligen derefter stiger i værdi, stiger boligejerens boligskat. Men både stigning i grundskyld og ejendomsværdiskat vil automatisk blive indefrosset.

Den indefrosne boligskat bliver omdannet til en slags statslån i boligen, som boligejeren skal betale renter af. På samme måde, som det i dag foregår, når pensionister indefryser deres grundskyld. Renten fastsættes hvert år, og er i år på 1,24 procent. Lånet skal betales tilbage til staten, når boligen bliver solgt. Skattebetalingen bliver altså udsat til den dag, boligejeren sælger sin bolig.

Indefrysningen vil ske automatisk, med mindre boligejeren aktivt melder fra.

I overgangsfasen

I de næste tre år kommer der en overgangsordning, så stigninger i grundskylden bliver indefrosset. Indefrysningen sker automatisk, og der skal ikke betales renter frem til 2021, når det nye system træder i kraft.

Ved overgangen til det nye boligskattesystem får boligejeren mulighed for at indbetale den indefrosne grundskyld. Sker det ikke, bliver beløbet overført til det nye statslån, hvor al stigende boligskat kan indefryses. Det betyder også, at der fra 2021 skal betales rente af den grundskyld, der er indefrosset i årene 2018 til 2020. Beløbet er altså kun rentefrit de første tre år.

Farvel til rabatten ved salg

Når ejerboligen bliver solgt, forsvinder skatterabatten. Den nye ejer skal altså betale ejendomsværdiskat og grundskyld af den fulde værdi. Dog stadig fratrukket en 20 procent sikkerhedsmargin.

For nogle boliger vil det betyde, at den nye ejer kommer til at betale meget mere i boligskat end den tidligere ejer. Det gælder for eksempel nogle villaer i hovedstadsområdet, der indtil nu har været vurderet meget lavere end salgsprisen, og det gælder ejerlejligheder.

Grundværdien for mange ejerlejligheder har hidtil været sat meget lavt, så der kan – især i hovedstadsområdet – ventes stigninger i grundværdien på op til flere hundrede procent.

Forventningen er, at stigende boligskat vil påvirke boligpriserne, så de nye ejere nok skal betale mere i boligskat, men til gengæld får de mulighed for at købe huset eller lejligheden billigere.

Også for de fremtidige boligejere vil stigninger i boligskatten blive indefrosset. Tanken er, at man skal vide præcis, hvor høj boligskatten er, når man køber en bolig. Og være sikret mod stigninger, der skal betales, før gevinsten kommer ved et salg.

Slut med de halvårlige girokort

I dag bliver ejendomsværdiskatten opkrævet sammen med indkomstskatten. Den fremgår altså af boligejerens selvangivelse, mens grundskylden opkræves af kommunen, som sender et girokort i februar og i august.

Med det nye system vil begge skatter blive opkrævet sammen med indkomstskatten, så det er slut med de halvårlige girokort fra kommunen.

Lejernes husleje

For erhvervsejendomme og andelsboliger udfases skatterabatten efter 20 år. Det skyldes, at den slags ejendomme sjældent handles.

Det fremgår af aftalen, at lejere i almennyttige boliger skal sikres mod store stigninger i huslejen som følge af højere boligskat. Præcis hvordan det skal ske, skal aftalepartierne aftale i 2020, når man kender de nye vurderinger.

Facebook
Twitter