Du vil gerne låne 1 million kroner til at købe en bolig. Du går i dit pengeinstitut (fx din bank), og de tilbyder dig et realkreditlån med fast rente*, hvor den bolig, du vil købe, stilles til sikkerhed for lånet.

Renten* på dit lån afhænger af, hvor mange der gerne vil investere i obligationerne, og hvor mange andre – ligesom dig – der gerne vil låne.

Når der er mange, der gerne vil investere i obligationer, så stiger prisen på dem. Det, der hedder kursen. Og det betyder, at du får en lavere rente.

Omvendt, hvis interessen er lav, så falder kursen, og det betyder en højere rente for dig.

Lad os sige, du indgik lånet, da renterne var nede på 1%. Så var kursen altså forholdsvis høj. I dag er renten høj og kursen lav. Det er altså billigt at købe obligationerne bag nye lån.

Den situation kan du udnytte ved at gøre det, der kaldes en opkonvertering. Du kan nemlig købe de obligationer, der ligger bag dit eget lån. Og fordi kursen er lav, kan du købe dem billigere.

Lad os sige, obligationerne bag dit lån til 1 million kroner nu kan købes for 800.000 kroner. Så får du en gevinst på 200.000, som du kan fjerne fra din restgæld.

For at finansiere købet af obligationerne optager man et nyt lån på de 800.000 kroner, men til en højere rente end før.

Det nye lån bliver nu dyrere hver måned, fordi renten er højere. Så slutresultatet er mindre gæld, men en højere husleje – eller på banksprog: ydelse.

Så nu er det at vente på, at renten falder igen, så du samlet set både kan glæde dig over en lavere gæld og en mindre husleje.

Det har altså et element af spekulation, fordi du satser på, at renten vil falde inden for begrænset årrække. Hvis den ikke gør det, så kan du ende med at betale mere samlet set.